房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的三季度季報(bào)并沒(méi)有出乎大多數(shù)人意料，銷(xiāo)售放緩引發(fā)利潤(rùn)增速下滑日趨明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊繃，其中近三成房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，多數(shù)研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)板塊維持中性評(píng)級(jí)。

依據(jù)近期發(fā)布的上市公司三季度季報(bào)，98家房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1093.5億元，同比去年增長(zhǎng)30.5%，但增速和去年同期相比下降19.59個(gè)百分點(diǎn)，即便是與今年上半年相比也下降8.01個(gè)百分點(diǎn)。

增速與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一起降低的還有凈利潤(rùn)，今年前三個(gè)季度房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)139.24億元，同比增長(zhǎng)32.26%，增速和去年同期相比下降75.48個(gè)百分點(diǎn)。其中凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)100%的公司只有21家，四大房地產(chǎn)上市公司保利、招商、金地、萬(wàn)科中只有保利位居其中，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)125.38%，曾經(jīng)制造了2007年?yáng)|莞和福州兩大地王的萬(wàn)科集團(tuán)、上海地王的蘇寧集團(tuán)、長(zhǎng)沙地王的北辰集團(tuán)、武漢地王的金地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))(5.71,0.32,5.94%,吧)均不在此列。

民族證券近期發(fā)布的研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度加深是板塊業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的主要原因。2008年前三個(gè)季度，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到自1998年以來(lái)交易量萎縮的最低點(diǎn)，僅40320.76萬(wàn)平方米；同期全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)2003年以來(lái)的首次下跌，同比跌幅達(dá)0.16%，銷(xiāo)售額下降15.02%。

受到上述多重因素影響，房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由去年同期的0.21下降為0.18，存貨周轉(zhuǎn)率由去年同期的0.25下滑為0.19，房地產(chǎn)上市公司的資金周轉(zhuǎn)速度明顯降低。

而房地產(chǎn)上市公司的資金壓力也在今年年底日益嚴(yán)峻，今年前三個(gè)季度，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-366.78億元，和去年同期的-226.08億元相比有大幅下降，其資產(chǎn)負(fù)債率為65.16%，同比增加0.51個(gè)百分點(diǎn)，98家上市公司中，資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上的有27家。

多數(shù)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為今年房地產(chǎn)上市公司的資金情況難以好轉(zhuǎn)，申銀萬(wàn)國(guó)在近期發(fā)布的房地產(chǎn)研究報(bào)告中再次下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)公司2009年業(yè)績(jī)?cè)鏊僦?%。

按照申銀萬(wàn)國(guó)的行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司，86家A股房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，相比去年同期存貨2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。此外，上市公司的負(fù)債率明顯上升，資金壓力逐漸變大。由于銷(xiāo)售的放緩以及現(xiàn)金支付的增加，加之資本市場(chǎng)融資功能的弱化，上市公司整體的資金壓力正在逐漸擴(kuò)大。

申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)公司一方面通過(guò)收縮規(guī)模以減少現(xiàn)金開(kāi)支，上市公司3季度投資額環(huán)比減少20%，3季度末，上市公司的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債比例由年初的97%下調(diào)至83%，考慮到年底一般為工程款的集中支付期，如果銷(xiāo)售額不能進(jìn)一步放大，未來(lái)行業(yè)的凈現(xiàn)金流情況無(wú)法好轉(zhuǎn)。

申銀萬(wàn)國(guó)再次下調(diào)公司盈利預(yù)期，對(duì)重點(diǎn)公司的2008年到2009年的銷(xiāo)售進(jìn)行調(diào)整，并下調(diào)業(yè)績(jī)，重點(diǎn)公司2008年盈利增速?gòu)?2%下調(diào)至24%，2009年從25%下調(diào)至7%，維持行業(yè)“中性”評(píng)級(jí)。年報(bào)中，部分公司將計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備，這將導(dǎo)致行業(yè)業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)提前釋放，部分公司2008年業(yè)績(jī)可能比預(yù)測(cè)更低。

民族證券的分析報(bào)告認(rèn)為，從根本上提高居民房屋購(gòu)買(mǎi)能力的條件主要有兩個(gè)，一是居民實(shí)際可支配收入的快速提高，二是房屋價(jià)格下降到居民的合理預(yù)期之內(nèi)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示上述兩個(gè)能夠直接提高居民房屋購(gòu)買(mǎi)力的條件目前尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能會(huì)持續(xù)，維持對(duì)行業(yè)的“中性”評(píng)級(jí)。