一方面是部分樓盤銷售火爆,開盤當(dāng)日便告售罄;另一方面,則是官方數(shù)據(jù)顯示,不少項目出現(xiàn)了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮,市場回暖是否存在“人造因素”。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,目前,北京期房退房公示中有1759條退房項目記錄。京城幾大在售項目中,部分樓盤的退房率遠高出正常水平。其中,美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬象新天家園的退房率則高達85.62%。

5月11日,中國證券報記者以購房者的身份走訪了上述幾大樓盤。銷售人員表示,退房是正�，F(xiàn)象,“前期,我們部分樓座確實存在較多退房現(xiàn)象,但都在正常范圍內(nèi),客戶退的房源現(xiàn)在都已基本售完�！� 

業(yè)內(nèi)人士分析,退房率并不像數(shù)字顯示的那么簡單,原因也較復(fù)雜。其背后可能是部分項目存在資金鏈緊張;也可能是前期市場價格過高的“后遺癥”。近期,樓市成交量大幅上漲,不少項目提價明顯,這可能掩蓋退房的風(fēng)險。不過,隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡,成交量難以支撐價格上漲,退房現(xiàn)象可能再度抬頭。

整體退房率“趨降”  

“去年我買這個樓盤時是三期,每平方米要12000多元;今年1月份,開發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金,退了都劃算。但現(xiàn)在,價格大部分又漲回來了,退了也不太好買�！币晃辉跂|北五環(huán)外購房的客戶向中國證券報記者訴說。 

西南四環(huán)一樓盤的銷售人員告訴中國證券報記者,今年初,由于該項目竣工交付時間拖延,不少業(yè)主以此為由要求退房�！澳菚r候,我們的退房率是比較高。但后來市場轉(zhuǎn)好,退房現(xiàn)象明顯減少了�！蹦壳霸摌潜P前期的房源已經(jīng)全部售罊。下一期預(yù)計在五月中旬開盤,銷售價格將上漲1000元/平方米左右。 

由于房價上調(diào),北京樓市整體退房率呈下降趨勢。以存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例,4月份,北京存量房成交22195套,退房套數(shù)為703套,退房率為3.16%,而三月份存量房退房率為3.6%。 

在西南五環(huán)邊的沸城,銷售人員告訴中國證券報記者,該樓盤目前僅剩下幾套三居室在售,均價為9500元/平方米,并一再強調(diào),“剩下的房子已不多”。當(dāng)談到較高的退房率時,該銷售人員解釋道,主要由于之前一家公司買了沸城數(shù)十套房,后來出于資金原因而清退。 

對于高退房率,業(yè)內(nèi)人士卻指出,在前期房價過高的情況下,一旦房價下跌超過一定比例,客戶理論上的毀約風(fēng)險將極大增加。但4月份,北京房地產(chǎn)市場銷售創(chuàng)三年來新高,房價企穩(wěn)回升,則將降低退房的概率。 

根據(jù)發(fā)改委和國家統(tǒng)計局12日公布的最新數(shù)據(jù),4月份,全國70個大中城市房價同比下降1.1%,降幅比上月縮小0.2個百分點。其中北京房屋銷售價格指數(shù)同比下降1%,但環(huán)比上漲0.4%。 

專家指出,一般情況下,退房者主要分為以下幾類人群:一是前期高價購買了期房的購房者,當(dāng)房價下調(diào)后希望通過退房而尋求更高性價比的住房。或是同一小區(qū)不同期開盤的業(yè)主,由于開發(fā)商降價超過心理預(yù)期,導(dǎo)致前期業(yè)主要求退房。二是因為房價下跌,短期內(nèi)難有收益的房地產(chǎn)投資者。三是希望通過提出退房要求而對已有費用進行減免或補償?shù)臉I(yè)主。四是確實由于交付房屋存在質(zhì)量問題或者房屋配套與開發(fā)商承諾不符,從而要求退房的購買者。 

由于我國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期,房價波動對購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了極大影響。退房反映出部分購房者對未來房價走勢的看法。當(dāng)預(yù)計未來房價將相對下跌時,就容易產(chǎn)生心理落差從而導(dǎo)致退房。同時,部分退房者也是此前房價泡沫的受害者。隨著開發(fā)商名目繁多的降價促銷,房屋的價值在不斷縮水,因此更多的人為了維護自身權(quán)益也開始將退房付諸行動。 

然而專家也提醒大家,按照現(xiàn)行的法律規(guī)定,僅僅由于房屋成交后價格的巨大差距還不能成為退房的理由,在法律上難以得到支持。 

背后是開發(fā)商資金緊張  

部分項目退房率高,其實是因為項目中部分樓座存在抵押,相當(dāng)于完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時,交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計便顯示為“退房”。這一現(xiàn)象在樓市中較為普遍,其背后則是開發(fā)商資金鏈緊張。 

業(yè)內(nèi)人士更是透露,萬象新天家園超過80%的退房率,正是由于之前開發(fā)商對部分樓房進行了銀行抵押。在解押的過程中需要通過退房這一步驟,因此造成了高退房率。 

去年,房地產(chǎn)銷售遭遇深寒,信貸普遍收緊,導(dǎo)致部分開發(fā)商的資金鏈趨緊。項目抵押和降價促銷的策略,成為開發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。 

2009年2月,位于北京市東北三環(huán)的太陽星城項目,有兩座樓以每平方米8200余元的價格整體出售給了一家大型央企的消息,再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因為,那一區(qū)域目前的銷售均價已超過15000元/平方米。 

太陽星城開發(fā)商冠城大通(600067)內(nèi)部人士向中國證券報記者證實了以上傳聞。他表示,這個售樓合同早在2005年就已簽訂,當(dāng)時每平方米8000多元是市場價格。 

然而當(dāng)記者詢問他目前18000元/平方米的價格相比之下是否過高時,該人士表示,公司認為當(dāng)前價位是合理的,并且決不會因為央企的購樓價格而對其它房源降價。 

長城證券的研究表明,房地產(chǎn)商采取“低價快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權(quán)融資收縮、債權(quán)融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下,地產(chǎn)商會采用適當(dāng)降低單個項目毛利率的做法來提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠。 

在實際生活中,確實也出現(xiàn)過由于開發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導(dǎo)致的大規(guī)模退房事件。北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項目,交房時間延期14個月,從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據(jù)了解,該樓盤原本的交房時間定為2008年7月底,后來經(jīng)過一拖再拖延期到了2009年9月底。無獨有偶,位于西南四環(huán)外的沸城8-1號樓,也延期交房近8個月。 

業(yè)內(nèi)人士指出,開發(fā)商前期高價囤地,在遭遇銷售不暢時,就會產(chǎn)生資金緊張,影響工程推進計劃。 

虛假銷售回籠資金  

此前有媒體報道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可謂一石激起千層浪。盡管潘石屹后來親自出面澄清了此事,但有關(guān)“假按揭”的消息還是引來了廣泛關(guān)注。 

中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授就認為,開發(fā)商通過“假按揭”套現(xiàn),導(dǎo)致退房率過高的情況是存在的,但目前國家銀行按揭審批程序比較嚴(yán)格,因此只是個別現(xiàn)象。 

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生,主要由于開發(fā)商手中“缺錢”所致。去年樓市清淡使得開發(fā)商資金鏈告急,因此通過“內(nèi)部銷售”或者找“托兒”假借購房者身份買房,做“假按揭”從銀行騙取貸款。當(dāng)市場回暖時開發(fā)商再把房子退掉。這樣一來,不僅解決了資金鏈問題,還能趁機賺上一筆。尤其自去年銀行下調(diào)了房貸利率之后,“假按揭”的現(xiàn)象便有所抬頭。一方面,開發(fā)商的貸款審批要求越來越嚴(yán),而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單一些;另一方面,個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低。因此開發(fā)商通過“自買自賣”從銀行套現(xiàn),既緩解了資金問題,又回避了降價售樓的尷尬,并且通過捂房制造虛假繁榮推高了房價。 

因此有專家指出,監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)防“假按揭”等金融案件的發(fā)生。除了進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)外,還應(yīng)對樓盤退房率設(shè)置“警戒線”,一旦出現(xiàn)異�，F(xiàn)象,就要引起監(jiān)管部門的足夠重視。