一、分析交通條件
交通條件是影響零售店選擇開設地點的一個重要因素，它決定了企業(yè)經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
1．從企業(yè)經營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：
(1)在開設地點或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數(shù)購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。如果不是購物中心地點，對停車場所的要求可以降低，零售店可以根據(jù)自己的要求做出決策。
(2)商品運至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能否適應貨運量的要求，并便于裝卸，否則貨運費用的明顯上升，會直接影響到商店的經濟效益。另外，商店提供售后服務時，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。
2．為方便顧客購買，促進購買行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要做如下具體分析。
(1)設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，則以上車的客流為主。
(2)設在市內公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質，客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。
(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠都會造成客流量在一定程度上的減少。
二、分析客流規(guī)律
客流量大小是一個零售店成功與否的關鍵因素？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設地點總是力圖處在客流最多，最集中的地點，以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不一定帶來商店的興隆，應作具體分析。
1．分析客流類型。
一般商店客流分為三種類型：
(1)自身的客流。是指那些專門為購買某種商品而來店購買的顧客形成的客流，這是商店客流的基礎，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設商店選址時，應著眼評估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢。
(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產生于經營相互補充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經營某類商品的補充商品的商店，在顧客購買了主商品之后，就會附帶到鄰近補充商品的商店購買相應的補充商品，以實現(xiàn)完整的消費；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客，順便到毗鄰的小商店來。不少小商店依大店而設，就是利用這種分享客流。
(3)派生客流。是那些順路進店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店主要利用的就是派生客流。
2．分析客流目的，流速和滯留時間。
不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會順便或臨時購買一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間短。
3．分析街道兩側的客流規(guī)模。
同樣一條街道，兩側的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習慣光顧行駛方向一側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。
4．分析街道特點。
選擇商店的開設地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎文化娛樂設施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
三、分析競爭對手
商店周圍的競爭情況對零售店經營的成敗產生巨大影響，因此在商店選擇開設地點時，必須要分析競爭對手。一般來說，開設地點附近如果競爭對手眾多，且商品結構、服務水準等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經營獨具特色，競爭力強，也能吸引大量客流，促進銷售增大，增強店譽。
當然，作為零售店的選址地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤剑瑢洜I選購性商品的商店尤其如此。
另外，當?shù)曛分車纳痰觐愋，協(xié)調并存，形成相關商店群，往往對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競爭，又有著合作，應善于權衡把握這種關系。
四、分析開設位置的物質特征
一個位置的物質特征決定商店的建筑的類型。物質特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場、能見度、顧客進出的方便性以及地形的特點等因素。
建筑環(huán)境。新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風格，從而影響開設成本等一系列問題。比如，在豪華建筑群中，倉庫或裸墻商店難以存在。
停車場。停車場的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質特征的一個重要方面，大多數(shù)購物中心提供充分的免費停車場。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場是一個主要問題。因為商業(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開辟空地建成停車場，有的商店騰出一小塊地作為停車場，但由于地價昂貴，便要收取停車場地費。不過地下停車場及立體式停車場的建立有可能緩解這一矛盾。
能見度和顧客進出的方便性。一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點對于開發(fā)和發(fā)展卻是不利的。零售商必須在此開發(fā)道路、商店、停車場、甚至提供運輸交通工具、其投資規(guī)模和成本很大。如
果在一個有效的地點，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毀。
另外，若一個潛在的開設地點位于購物中心末端而只有狹小部分臨街，或者位于街道一側只有狹小的一部分，其能見度遠遠低于位于購物中心入口處或主要街道。雖然有時候可以通過建筑物的一個大的、清晰可見的標志指引顧客但還是會丟失一些顧客。
地形特點。通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時也提供較大的櫥窗陳列的機會，并可多設出人口，增強了能見度與易接近性。但是，有立交橋或將要建立公路立交橋的路口不是好的地點，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。
五、分析城市規(guī)劃
在商店開設地點選擇時，要考慮城市建設的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，有的地點從當前分析是最佳位置，但是隨著城市的改造和發(fā)展，將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店。反之，有些地點從當前來看，不是理想的地點，但從規(guī)劃前景看，會成為有發(fā)展前景的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經營者必須從長遠考慮，在了解地區(qū)內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設或其他建設項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。
最后，零售經營者還要對未來商店的效益做出評估，主要包括平均每天經過的人數(shù)、來店光顧的人數(shù)比例、光顧的顧客中購物者的比例、每筆交易的平均購買量等。于是，零售經營者就可以做出商店的開設地點和商店設置后開業(yè)的決策了。