商業(yè)經(jīng)營最注重的是“地氣”和“人氣”�！暗貧狻敝饕磪^(qū)域內(nèi)有沒有商業(yè)氛圍，同時(shí)這種商業(yè)氛圍對商戶所經(jīng)營的商品合不合適；“人氣”則主要指其經(jīng)營的地方有沒有客流，同時(shí)這些顧客是否有購買商品的心理動機(jī)。

　　因此，店址選得好，開店幾乎成功了一半。那么，商戶該如何選址？什么是商戶對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？對不同的商業(yè)業(yè)態(tài)選址，共性又有哪些？

　　首選成熟商圈

　　漢博投資集團(tuán)總裁 朱友軍

　　面對激烈的競爭，商戶滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將成為商戶保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商戶正確選擇店址。

　　選擇商圈成為重中之重。成熟的商圈，雖然租金高一些，但經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。在標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮自身的定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。俗話說，“一步差三市”，應(yīng)努力爭取在客流量大的地方開店。但同時(shí)也必須根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇店址。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、超市，但并不是所有店鋪都適合開在人山人海的地方。

　　同時(shí)，也要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨(dú)立門面，店門前自然就失去了獨(dú)立的廣告空間，也使之失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大麻煩。特別是那些想自創(chuàng)品牌的經(jīng)營者，一定要避免選擇這樣的店面。

　　最好有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌店的附近。挨著“大款”開店，不僅可省去考察市場的時(shí)間和精力，還可以借助其品牌效應(yīng)“揀”到顧客。

　　在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)大放量的北京，開發(fā)商的資金實(shí)力和操作經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。對于商戶而言，選擇大的開發(fā)商相當(dāng)于“建筑工人戴上了安全帽”。

　　把控客流質(zhì)量是關(guān)鍵

　　國瑞傳媒總經(jīng)理 武斌

　　雖然商家在選址開店的過程中考慮的基本方向和思路是一致的，但針對不同品類和業(yè)態(tài)的商家，其選址的標(biāo)準(zhǔn)和條件亦有不同。不同的商業(yè)品類對于商圈價(jià)值的關(guān)注點(diǎn)是有一定差別的，如大型超市、電影院、餐飲等，其龐大的人流量和便捷的交通是它們首先要考慮的。

　　對于時(shí)尚品牌開店選址的第一要旨，是對客流量的把握和控制，因?yàn)檫@直接關(guān)系到店面的業(yè)績�？土髁渴沁x址過程中一個重要的評判標(biāo)準(zhǔn)，客流的質(zhì)量比其數(shù)量更重要。換言之，高檔時(shí)尚品牌應(yīng)當(dāng)將目光聚焦于有消費(fèi)能力的目標(biāo)消費(fèi)群體，尤其是那些“提著購物袋”的目標(biāo)（潛在）顧客占整體客流量比重最高的地方。
　　選址前，通過調(diào)查和研究該商圈內(nèi)競爭品牌黃金時(shí)段的銷售額和人流量來確定該商圈的現(xiàn)有和將來的消費(fèi)力。調(diào)查該商圈現(xiàn)有購物中心和百貨店的停車指數(shù)，以及正在招商期即將運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目車位數(shù)量，可以判定此商圈的消費(fèi)梯度和客戶品質(zhì)。

　　商戶入駐后，最好選擇與自己競爭品牌比鄰而居的位置。二線品牌，應(yīng)盡量爭取與一線品牌相鄰，這樣有助于提升自己的品牌形象。高質(zhì)量的品牌組合能帶來商場和品牌的共贏，因?yàn)椴煌钠放贫加懈髯缘膬?yōu)勢和不同用途。一個平衡的組合可以滿足同一個顧客在一天中不同時(shí)間段、不同場合、對不同產(chǎn)品風(fēng)格的需求，提供購買便利，從而吸引更多的“回頭客”。

　　必須保證消費(fèi)的便利性

　　康師傅私房牛肉面北京市場開發(fā)部 潘俊武

　　選址要有前瞻性，并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同行業(yè)競爭的情況。

　　以最低的成本、醒目的招牌在最好的位置開設(shè)一個面積適中、能為公司帶來可觀效益的店面，關(guān)鍵因素只有一個——“人”，即：目標(biāo)客戶群都在哪里集中？消費(fèi)習(xí)慣如何？當(dāng)?shù)氐慕煌ㄊ欠癖憬荨?BR>
　　零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費(fèi)者創(chuàng)造便利。

　　購物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素。特別是當(dāng)各商家的商品在質(zhì)量、價(jià)格都趨于相同的情況下，便利與否幾乎起到了決定性作用。因此在選址中，一切都要立足于消費(fèi)者的立場，著眼于能否使消費(fèi)者在購物中感到便利。

　　消費(fèi)者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。

　　消費(fèi)者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費(fèi)者進(jìn)入商場開始，而是從消費(fèi)者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。

　　為確保選出的店址能最大限度地滿足消費(fèi)者購物的便利性需求，通�？蓪①徫锶谭纸鉃榇�(lián)的幾個階段，依次進(jìn)行分析研究，設(shè)身處地地找出消費(fèi)者在每個階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及硬件標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本參數(shù)。