旺季不旺，“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)
業(yè)務(wù)旺季再度延續(xù)了去年同期的尷尬。在一系列調(diào)控政策的出臺(tái)以及再調(diào)控預(yù)期等多種因素作用下，樓市旺火再度降溫，市場(chǎng)各方對(duì)樓市后期走勢(shì)的分歧顯著加大。
盡管部分城市在“黃金周”假期后略顯市場(chǎng)回暖跡象，但總體而言，今年的“金九銀十”未能恢復(fù)昔日火爆搶房的風(fēng)光，繼續(xù)表現(xiàn)為與去年相似的“成色不足”尷尬！
北京樓市的“金九”已經(jīng)冷清收?qǐng)，而近兩周市?chǎng)的回暖似乎透露出“銀十”有望向好的跡象。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月8日至今，期房住宅簽約量每天都在300套以上，10月12日更是達(dá)到1101套，創(chuàng)下了今年以來單日成交之更。
搜房網(wǎng)的一位市場(chǎng)分析人士說，在此之前，9月市場(chǎng)是冷清的，十一黃金周市場(chǎng)是慘淡的。數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，京城期房住宅和現(xiàn)房住宅共成交2093套，日均299套，這比今年9月的日均簽約量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。9月，北京期房住宅簽約11730套，日均391套，這比8月的10488套和338套均有小幅增長(zhǎng)；但現(xiàn)房交易量較8月大幅下降，9月現(xiàn)房住宅共簽約2361套，比8月少了1280套，降幅達(dá)35.16%。綜合看，9月商品住宅日均簽約量達(dá)470套，比8月微增14套，比去年9月的日均495套降了25套，而去年9月的成交量已比2005年9月低了不少！
與北京樓市初現(xiàn)回暖跡象不同的是，深圳樓市還在冷清中徘徊。9月的深圳新房成交30.24萬(wàn)平方米，較8月的地量反彈了26%，10月上旬的成交量則繼續(xù)萎縮，10月1-9日新房成交僅1.82萬(wàn)平方米。部分業(yè)內(nèi)人士分析，在新盤不斷推出的情況下，部分購(gòu)房者已在高房?jī)r(jià)面前止步，10月的市場(chǎng)形勢(shì)并不樂觀！
上海樓市的熱度在黃金周期間驟然降溫，盡管目前已基本恢復(fù)到節(jié)前水平，但“旺季不旺”的結(jié)局恐難改變。搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間的商品住宅成交量為2242套、成交面積為227027平方米；遠(yuǎn)低于假前一周的5578套、626349平方米。而節(jié)后一周（10月8日-14日）的數(shù)據(jù)是5983套、684785平方米。
全方位調(diào)控正在強(qiáng)化
業(yè)內(nèi)專家指出，近期樓市的陣陣“寒意”主要源于“房貸新政”等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，這些政策在市場(chǎng)預(yù)期中落地，卻沒有終止預(yù)期，反而又點(diǎn)燃了再調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期。
不少業(yè)內(nèi)人士分析，央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是導(dǎo)致各地樓市在黃金周期間表現(xiàn)慘淡的主要原因。此房貸新政的核心是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和調(diào)整住房消費(fèi)貸款管理。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說：“打擊投機(jī)者，讓樓市投機(jī)甚至是投資風(fēng)退潮，改變樓市的心理預(yù)期，可以說是此次房貸新政的指向所在。”而從目前樓市來看，部分投資者的預(yù)期已經(jīng)改變。部分中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月8日-14日，北京二手房的投資購(gòu)房比例從先前的16%-18%下降至13%。
值得注意的是，房貸新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更嚴(yán)格的管理，進(jìn)一步緊縮“銀根”。有關(guān)部門再次重申，對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行不得向有囤地、囤房行為的開發(fā)商發(fā)放貸款；不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。
與此相關(guān)的則是國(guó)土資源部嚴(yán)格土地使用證發(fā)放的規(guī)定。國(guó)土部在10月9日公布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定，通過招拍掛方式取得國(guó)有建設(shè)用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價(jià)款后，才能獲得土地使用權(quán)證。該規(guī)定將于今年11月1日實(shí)施。
上海五合智庫(kù)投資顧問有限公司的一位專家介紹，開發(fā)商通常是分期支付甚至拖欠土地出讓價(jià)款，以少量資金獲得出讓地塊中的小幅地塊使用權(quán)證，以此向銀行抵押貸款并進(jìn)行項(xiàng)目的“閃電”開發(fā)、業(yè)務(wù)，回籠資金后再去交納下一地塊的土地出讓價(jià)款，如此循環(huán)，從而以有限資金撬動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目，并造成囤地和天價(jià)地塊現(xiàn)象大肆出現(xiàn)。他說，禁止分期拿證將提高開發(fā)商資金門檻，并一定程度上遏制囤地和天價(jià)地塊現(xiàn)象。但這一規(guī)定的落實(shí)可能存在一定的難度，相當(dāng)程度上取決于地方政府的態(tài)度！
“銀根”、“地根” 的兩大緊縮讓不少業(yè)內(nèi)專家相信，進(jìn)一步的調(diào)控政策還將出臺(tái)，而目前市場(chǎng)對(duì)調(diào)控預(yù)期政策關(guān)注度更高的當(dāng)屬物業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶(徐滇慶新聞,徐滇慶說吧)說，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的過程中，政府必須通過稅制改革壓抑過度投機(jī)活動(dòng)，要增加炒房者的投機(jī)成本，只有通過房地產(chǎn)稅來限制有錢人買多套住宅。有消息稱，國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部委正積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作，在模擬試點(diǎn)基礎(chǔ)上，擬明年選部分試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)！
另一項(xiàng)政策預(yù)期是，對(duì)保障性住房體系建設(shè)加強(qiáng)信貸支持。加強(qiáng)對(duì)保障性住房的支持力度是本輪調(diào)控的重中之重，相關(guān)信貸政策未在此次房貸新政中同時(shí)亮相使得市場(chǎng)充滿預(yù)期。此外，央行加息的預(yù)期一直強(qiáng)烈存在，貨幣緊縮政策無(wú)疑將波及資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)！
市場(chǎng)預(yù)測(cè)分歧加大
由于前期調(diào)控政策的影響以及近期對(duì)強(qiáng)化調(diào)控的預(yù)期，有關(guān)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)是否將就此扭轉(zhuǎn)的市場(chǎng)分析與判斷明顯分歧加大。
綜合來看，目前在開發(fā)商和購(gòu)房人中存在兩種不同的判斷。前者認(rèn)為，“金九銀十”的冷清并不是政策調(diào)控立竿見影的效果體現(xiàn)，而是市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目太少和購(gòu)房時(shí)間段的延長(zhǎng)。而在宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好、城市化進(jìn)程加快的大背景下，樓市“長(zhǎng)！壁厔(shì)仍將持續(xù)，未來幾年的市場(chǎng)前景依然樂觀！
與此相對(duì)立的觀點(diǎn)則是，調(diào)控已改變或還將改變部分投資者的心理預(yù)期，投機(jī)性和投資性需求被進(jìn)一步遏制以及市場(chǎng)有效供給的增大，將有效緩和供不應(yīng)求的矛盾，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。而隨著人口結(jié)構(gòu)的變化、房地產(chǎn)調(diào)控體系的日益健全，樓市在未來幾年或?qū)⒚媾R一次調(diào)整。目前，有關(guān)政策效果的顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間！
正是由于對(duì)市場(chǎng)未來走勢(shì)有分歧，因而未能形成“共振”現(xiàn)象。有的開發(fā)商快速放盤，有的則繼續(xù)捂盤；有的購(gòu)房人仍積極買房，有的則繼續(xù)觀望。誠(chéng)然，市場(chǎng)究竟往何處走也只能讓時(shí)間來檢驗(yàn)。