“開發(fā)商的利潤率到底有多高？有的地產(chǎn)大腕說“一年下來也就7.7%”，也有另外的大腕說“大概在20%左右”。今年兩會時，前 首富、新希望集團(tuán)董事長劉永好說：一年做房地產(chǎn)的收益超過做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。至于網(wǎng)民在網(wǎng)絡(luò)上，則是從來沒有停止過對“開發(fā)商牟取暴利”的指責(zé)。

在采訪中，有同意通過不具名方式透露內(nèi)情的開發(fā)商對記者表示：市場好的時候，原計劃賣八千的房子，更后一萬八賣掉了，你說利潤率有多高？”

非上市企業(yè)嘴上說利潤不高

目前，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有實現(xiàn)上市，相比于上市公司，這部分企業(yè)的財務(wù)透明度不高，因此，在談到利潤率問題，這部分企業(yè)說法更為多樣。

4月初，在北京舉行的一次房地產(chǎn)界活動上，有地產(chǎn)大腕表示，該企業(yè)的凈利潤率“一年下來也就7.7%”。此前，與網(wǎng)友聊天時，SOHO 董事長潘石屹表示，“房地產(chǎn)的極限凈利潤率是26.6%，媒體上常常有90%、50%利潤率的說法，都是沒有根據(jù)的”。

2005年中，國土資源部通過調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對房地產(chǎn)商的利潤率問題進(jìn)行過分析，結(jié)論是北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比重平均達(dá)到17.1%，其中更高的在二、三環(huán)之間，達(dá)到了20.4%。目前，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到30%～40%。這種暴利使得社會各行業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，為獲得土地競爭激烈，導(dǎo)致炒作之風(fēng)盛行。

上市企業(yè)面上說利潤不少

非上市企業(yè)由于財務(wù)的不透明，或許說法不一，進(jìn)行諸多掩飾，但已經(jīng)上市的企業(yè)在利潤率的問題則無可回避。按照規(guī)定，上市公司必須公布相應(yīng)的財務(wù)數(shù)據(jù)，從相關(guān)報表看，部分上市房地產(chǎn)公司的利潤率正好符合國土部的調(diào)研結(jié)論。

從2005年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)來看，萬科2005年的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率為29.22%，相比于2004年增長了3.47%；招商局的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率為23.67%，比2004年增長了5.72%；金地集團(tuán)的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業(yè)務(wù)主要集中在上海的中華企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率為30.98%，該利潤率比2004年還回落了4.21%；北京城建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率為22.13%，比2004年增長了5.02%；陸家嘴在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)上的利潤率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的利潤率為20.01%，該利潤率比2004年還回落了10.29%。

上述數(shù)據(jù)均選自具有相對代表性的上市房地產(chǎn)企業(yè)，從上述來自房地產(chǎn)公司報表的數(shù)據(jù)可以看到，近兩年上市房地產(chǎn)公司的利潤率普遍在30%左右。

分析師說財務(wù)報表或藏利潤

30%的利潤相對于其他行業(yè)，已經(jīng)是非常高了。但是就面對上市房企財務(wù)報表披露的30%左右的利潤率水平，相當(dāng)一部分證券分析師也表示了不同看法，多認(rèn)為有房地產(chǎn)公司通過種種財務(wù)手段，對企業(yè)的真實利潤率進(jìn)行了調(diào)整，隱藏了部分利潤。

3月中旬，萬科發(fā)布了該公司的2005年度報表，報表顯示公司2005年實現(xiàn)業(yè)務(wù)面積231.8萬平方米，增長41.5%；業(yè)務(wù)收入139.5億元，增長52.3%。年末，公司結(jié)算面積176.9萬平方米，結(jié)算收入103.8億元，已售未結(jié)面積達(dá)65.7萬平方米，金額計48.7億元。

有幾位證券分析師對記者表示，萬科算是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中更規(guī)范的了，但2005年該公司的已售未結(jié)金額達(dá)48.7億元，比2004年出現(xiàn)了大幅增長，這并沒有任何不符合財務(wù)制度之處，但或多或少讓部分利潤轉(zhuǎn)移到了2006財務(wù)年度。

另有分析師表示，從財務(wù)報表分析，相當(dāng)部分公司都紛紛加大了土地儲備的力度，土地儲備對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，但這種增加土地儲備的做法實際上也在降低當(dāng)期的利潤率。上市公司將大把利潤投向地皮，而這些未來的成本，往往就被打入本期的財務(wù)報表中。

有企業(yè)私下說賺錢賺到手軟

相比于財務(wù)報表披露的利潤率水平，一些開發(fā)商私下透漏的信息，更讓人驚異，其在個別項目上的利潤率水平高達(dá)100%以上。

4月10日，在全國都有項目的一位開發(fā)商對記者表示，2005年初，上海樓市非�；鸨�，該公司此前在上海開發(fā)有項目，項目原計劃以每平方米7000元到8000元的價格出售，7000元到8000元的價格就已經(jīng)包含了相當(dāng)部分的利潤，但因為市場非�；穑擁椖扛笫且悦科椒矫�17000元到18000元的價格出手的，利潤率在100%以上�！爱�(dāng)時總部都不相信我們能賺這樣多，要求我們詳細(xì)地標(biāo)明具體的利潤情況、交易細(xì)節(jié)，賺錢賺得我們自己都害怕，更后按總部的指示，做完該項目后，就從上海市場全面退出了�！被貞浧甬�(dāng)年的暴利過程，該開發(fā)商還是一臉興奮。該開發(fā)商同時表示，像這種暴利機(jī)會還是相對比較少，絕大多數(shù)項目還不能達(dá)到100%的利潤率水平，但相比于亞洲其他市場， 大陸地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率是相當(dāng)豐厚的。