高檔住宅

    調(diào)查顯示，第三季度，北京高檔住宅和豪宅的售價(jià)和租金水平繼續(xù)呈背離走向。豪宅平均售價(jià)同比上漲25.7%，達(dá)到每平方米19360元人民幣；但其整體平均租金則比去年同期下降5.5%，跌至每月每平方米120元人民幣。相比之下，高檔住宅在第三季度的售價(jià)同比漲幅更是有34.8%，達(dá)到每平方米16361元人民幣，其整體平均租金則比上季度下跌了5%，每月每平方米降至70.93元人民幣。

    與此同時(shí)，在提高第二套房首付比例的房貸新政刺激下，北京部分投資熱點(diǎn)區(qū)域二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了高檔住宅“拋售”現(xiàn)象。

    豪宅年平均租金凈收益率出現(xiàn)下跌

    對(duì)于第三季度高檔住宅及豪宅售價(jià)和租金背離的現(xiàn)象，究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，高檔住宅售價(jià)飆升的主要原因是很多新完工項(xiàng)目都是相對(duì)頂級(jí)的項(xiàng)目，其售價(jià)大大超過(guò)平均售價(jià)。這種供求失衡的局面，直接導(dǎo)致了整個(gè)豪宅以及高檔住宅市場(chǎng)平均售價(jià)的上漲，并非是其資產(chǎn)升值的真實(shí)體現(xiàn)。而市場(chǎng)供應(yīng)的增加使得高檔住宅租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，從而壓低租金。

    此外，第三季度北京豪宅的年平均租金凈收益率為7.4%，比去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)售價(jià)提高以及租金下降，是造成其凈收益率大幅下跌的兩個(gè)主要原因，其中市場(chǎng)售價(jià)提高所發(fā)揮的作用相對(duì)更大。

    而根據(jù)“鏈接地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份總價(jià)150萬(wàn)元/套的房產(chǎn)放量占比35.5%，較9月份的32%上漲了3.5個(gè)百分點(diǎn)，比重漲幅在各個(gè)檔位中變化更為明顯�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉認(rèn)為，部分投資業(yè)主感覺(jué)在趨緊的政策調(diào)控下未來(lái)接盤的購(gòu)房需求下降，導(dǎo)致其出手的壓力變大，而年內(nèi)的多次加息、2008年1月1日?qǐng)?zhí)行新利率以及物業(yè)稅征收的預(yù)期也加重了房產(chǎn)持有者的掛牌意愿。而總價(jià)150萬(wàn)元/套以上房產(chǎn)的業(yè)主中約有七成認(rèn)為出售壓力大。

    寫字樓、商檔商鋪

    隨著2007年即將進(jìn)入尾聲，京城大量寫字樓和購(gòu)物中心施工進(jìn)程不斷加快。根據(jù)更新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年竣工的高檔寫字樓總面積達(dá)到了891530平方米，總凈吸納量超過(guò)了60萬(wàn)平方米。2007年竣工的高檔商鋪總面積達(dá)到了26.4萬(wàn)平方米，總凈吸納量超過(guò)了竣工總面積約10萬(wàn)平方米，使得高檔商鋪的整體空置率降至9.6%。

    而這些計(jì)劃趕在2008年北京奧運(yùn)會(huì)召開之前竣工投入使用的寫字樓和購(gòu)物中心，也為國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)和零售商提供了充足選擇。仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理翰德偉表示，目前，北京頂級(jí)寫字樓市場(chǎng)的預(yù)租率已經(jīng)由之前預(yù)期的25%上升至近50%；而部分優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的預(yù)租率預(yù)計(jì)將達(dá)到80%乃至更高水平。

    甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)上季度三倍

    統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年第三季度，北京新供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓總建筑面積近25萬(wàn)平方米，未對(duì)市場(chǎng)造成很大沖擊，使得市場(chǎng)平均租金較上季度僅下降了1%。

    但第三季度的總凈吸納量卻達(dá)到了約20萬(wàn)平方米，接近上季度的三倍，整體空置率也僅在上季度的基礎(chǔ)上上升了不到1%。而由于一些現(xiàn)有的頂級(jí)寫字樓針對(duì)租戶需求持續(xù)強(qiáng)勁、空置率低的情況提高了租金，從而抵消了市場(chǎng)新增供應(yīng)對(duì)降低租金的不利影響，這也在很大程度上緩解了寫字樓市場(chǎng)平均租金下降的局面。

    據(jù)了解，第三季度共有4個(gè)具有代表性的項(xiàng)目竣工，分別是北京國(guó)際中心2、3、4號(hào)樓；位于CBD的金地國(guó)際一期；SOHO尚都；以及位于金融街地區(qū)的航宇大廈。新竣工的寫字樓面積使CBD區(qū)域市場(chǎng)空置率較第二季度增長(zhǎng)了1.72%，漲至24.2%。同時(shí)，第三季度京城甲級(jí)寫字樓整售市場(chǎng)也相當(dāng)活躍，包括興業(yè)銀行收購(gòu)位于北京東二環(huán)的朝陽(yáng)廣場(chǎng)；德銀旗下的房地產(chǎn)基金——國(guó)泰基金以高達(dá)7億美元的價(jià)格收購(gòu)北京國(guó)華房地產(chǎn)公司等。

    商鋪需求強(qiáng)勁總體租金仍下跌1.8%

    種種跡象顯示，今年第三季度，市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求尤其強(qiáng)勁，旺盛的商鋪預(yù)租活動(dòng)以及國(guó)內(nèi)外主要零售商大舉擴(kuò)租和新租店面成為更強(qiáng)佐證。如金融街購(gòu)物中心100%預(yù)租率顯示了國(guó)際奢侈品零售商對(duì)市場(chǎng)的信心；而著名時(shí)裝品牌店ZARA繼在世貿(mào)天階開設(shè)店面后，又決定進(jìn)軍新三里屯和大悅城，再開設(shè)兩家新店。

    然而，盡管市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，但從調(diào)查數(shù)字來(lái)看，第三季度商鋪總體租金仍較上季度下跌了1.8%，降至6823元/平方米/月。業(yè)內(nèi)人士分析表示，低端物業(yè)的業(yè)主主動(dòng)降低租金，以期在其他優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)前能吸引更多的租戶是造成下跌的主要原因。與此同時(shí)，本季度市場(chǎng)總空置率較上季度上升了1.9個(gè)百分點(diǎn)，漲至9.6%。

    此外，從第三季度商鋪市場(chǎng)的表現(xiàn)中不難看出，隨著眾多擁有單一產(chǎn)權(quán)、管理良好、僅供出租的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，投資于散售項(xiàng)目的投資者將開始面臨窘境。調(diào)查顯示，零售商們更加青睞租用有單一產(chǎn)權(quán)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，尤其是管理良好的購(gòu)物中心依然保持其優(yōu)勢(shì)地位。

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    服務(wù)式公寓成住宿業(yè)投資新秀

    目??北京和上海等門戶城市，國(guó)際品牌的服務(wù)式公寓正逐步成熟。而在大連、天津等主要城市中，由海外運(yùn)營(yíng)商管理的服務(wù)式公寓也是方興未艾。更新研究成果表明，服務(wù)式公寓已經(jīng)成為住宿業(yè)的投資新秀。

    仲量聯(lián)行酒店集團(tuán) 區(qū)行政副總裁安瑞達(dá)表示， 的服務(wù)式公寓主要面對(duì)尋求長(zhǎng)期租賃的外籍員工。然而，不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)以及短期住宿需求的增長(zhǎng)使得他們逐漸靠近酒店產(chǎn)品。而考慮到 經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和外資企業(yè)基本統(tǒng)一的員工外派政策，安瑞達(dá)預(yù)計(jì)服務(wù)式公寓的發(fā)展在國(guó)內(nèi)其他主要城市中也將迅速得到體現(xiàn)。

    對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，由于其介于酒店和住宅公寓兩者之間的靈活定位，投資商可以根據(jù)市場(chǎng)情況任意利用其中一方的投資回報(bào)機(jī)會(huì)。“服務(wù)式公寓定位靈活，業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商可以根據(jù)變動(dòng)的需求情況不時(shí)進(jìn)行調(diào)整。通過(guò)同時(shí)接待短期居留客人，服務(wù)式公寓品牌也能在短暫需求旺盛時(shí)適度平衡其品牌和業(yè)務(wù)，”仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)駐上海副總裁葛靈漢如是解釋。

    根據(jù)2005年和2006年的交易情況表明，國(guó)際投資商，特別是美國(guó)的機(jī)會(huì)基金與經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主——運(yùn)營(yíng)商看中此類投資退出模式的多樣性，構(gòu)成了服務(wù)式公寓主要的買方群體。