一、房產中介組織的社會功能與運作機理

中介組織是社會發(fā)展的產物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構。它的業(yè)務活動以充當不同主體的媒介為核心內容，具有提高社會、經濟運行效率的社會功能。由于房地產市場本身所具有的特點，使得房產中介組織更顯得尤為重要。

首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產中介組織產生強烈需求。隨著我國從計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變，房地產業(yè)獲得了長足的發(fā)展，也產生了一些問題。主要表現(xiàn)為商品房供給結構失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的更大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的“賣方找不到買方，買方找不到賣方”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。房產中介組織正是基于市場對房產交易機會的需求，應運而生。

其次，房產中介組織對于解決房地產單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。房地產的自然特性形成了其獨特的“個體間異質性”。不同于其他產品，每一個房地產個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產的產品是完全不同的，開發(fā)商設計建設等均相同的房地產會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結構朝向等的不一樣而不一樣。這種“異質性”，直接導致房地產價格的差異性，是房地產市場信息問題的根源。另一方面，質量信息是房地產交易中必須解決的又一信息問題。經濟學中從對產品質量了解程度將產品分為三類：購買前能了解其質量的，稱為“搜尋品”，消費后才能了解其質量的，稱為“經驗品”,消費后也很難了解其質量的，稱為“信任品”。房地產是介于經驗品和信任品之間的產品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權威途徑才能了解房產質量信息。房產中介組織可以在很大程度上幫助房產交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標的、市場價格和相對權威的交易標的質量評價等。

第三，房地產交易內容復雜，涉及的權利關系復雜，需要借助于房產中介組織。如房地產交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當市場、抵押市場、拍賣市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經濟適用房買賣等。每一交易行為中又產生估價、合同、公證、稅費等業(yè)務。由于房地產不可移動的特點，房地產交易實際上是權利的交易，涉及到政府的權利有：管理權、征用權、稅收權、注冊登記權、優(yōu)先購買權等；涉及到持有者的權利有：所有權、使用權、占有權、收益權、處置權、抵押權、租賃權、贈與權、繼承權、典當權等。要將所有的交易行為、法律關系以及相關的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產生了交易主體對房產中介組織提供專業(yè)化服務的依賴性。

基于上述提供房產交易機會、房產交易信息和房產交易服務的三大功能，房產中介組織在我國于上世紀90年代開始產生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。為規(guī)范房產中介市場，建設部于1996年1月8日頒布并于2001年8月15日修正了《城市房產中介服務管理辦法》。該《辦法》將房產中介服務定義為，房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。其中，房地產咨詢是指，為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動；房地產價格評估，是指對房地產進行測算、評定其經濟價值和價格的經營活動；房地產經紀是指，為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動。

實踐中，評價房產中介行為和調處房產中介糾紛，普遍存在一種認識上的誤區(qū)：把房產中介服務狹隘地理解為房產買賣、租賃居間活動。筆者以為，這有失偏頗。居間是指，雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的民事活動。房產中介服務顯然不僅僅局限于房產中介為房產交易的買方或賣方提供報告訂約機會。

以一個普通的房產買賣交易為例：賣方到房產中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。這里面涉及到房地產價格評估服務。買方到房產中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質量情況、權屬情況作進一步的了解。這時，需要房產中介提供房地產咨詢服務。交易雙方在達成一致意向后進行交易過程中，通常還需由房產中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。物價部門對房產中介收取中介費的核定價格為，交易標的的2％－5％之間。本市房屋價位通常為10萬－50萬之間。以此推算，房產中介每促成一筆交易，收取的中介費至少是2000元－10000元之間。該價格總體是比較高的，應該體現(xiàn)對房產中介提供一系列服務的要求和對房產中介提供相關服務可能產生經營風險的考慮。所以，房產中介的三項服務內容，應存在這樣的關系：房地產咨詢、房地產價格評估可單獨提供；提供房地產經紀服務應一并提供前兩項服務的內容。即買方或賣方與房產中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應是確定房產中介負有居間義務、附帶提供房地產咨詢、估價服務義務和享有收取相應報酬權利的合同。