方式,其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。
1.只考慮距離,未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。
2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響,如果服務(wù)良好,商店設(shè)施優(yōu)越,形成顧客對(duì)此商店之良好印象,顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。
三、繪制簡(jiǎn)圖
1.集中型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖
分散型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖
2.標(biāo)出重要建筑物及樓別[金融、辦公……]
3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征[戲院、百貨……]
四、抽樣點(diǎn)及發(fā)dm點(diǎn)之選擇確定
1.抽樣點(diǎn)之選擇
(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)
(2)人潮走向匯集地點(diǎn)
(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)
2.發(fā)dm點(diǎn)之選擇
五、商圈特征
1.商店特色及分布情況
(1)建筑型態(tài)
(2)行業(yè)型態(tài)
a.于主要商店街、干道之行業(yè)類(lèi)型
b.以何 為主,販賣(mài) 之層次
(3)分布家數(shù)。
a.以抽樣點(diǎn)之 為主要調(diào)查對(duì)象
b.主要道路之分布明細(xì)
a.將 之阻隔 分門(mén)別類(lèi)記錄
b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表
c.于主要干道、大馬路、 商店之家數(shù)
d.商店匯集地帶之概述
e.以商店[輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店]正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。
(4)地點(diǎn)類(lèi)型
a.孤立店
b.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
c.規(guī)劃購(gòu)物中心
2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)
(1)建物型態(tài)
a.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)
a.建筑高度,樓數(shù)
b.建筑型式為新式或舊式
c.分布區(qū)域
b.目前之改建情況
c.一~三年內(nèi)可能改建之趨式
(2)分布情況
a.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況
b.將該商圈分為
a.商店區(qū),以[甲]為代碼 b.辨公區(qū)[甲2]為代碼 c. 式住宅區(qū)以[乙1]為代碼
d.舊式住宅區(qū)以[乙2]為代碼
e.文教區(qū),以[丙]為代碼
c.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域,制作商圈
d.并于圖上注明建筑物之樓別
3. 場(chǎng)所
(1)場(chǎng)所類(lèi)型
a.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類(lèi)型
a.商店[肯德基、麥當(dāng)勞,百貨公司]
b.戲院
c. 娛樂(lè)
d. 會(huì)場(chǎng)
e. 補(bǔ)習(xí)班
f.菜市場(chǎng),超級(jí)市場(chǎng)
g. 公司
b.聚集人口類(lèi)型
a.青少年
b.上班族
c.特定
(2)動(dòng)線
a. 匯集流動(dòng)之路線
b. 匯集流動(dòng)之主要方向
4.競(jìng)爭(zhēng)者分析
了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的 及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的 評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、 的程度。
(1)賣(mài)場(chǎng)氣氛
本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之 ,其賣(mài)場(chǎng) 、 、
(2)來(lái)客數(shù)
該競(jìng)爭(zhēng)店每日
(3)平均消費(fèi)額
a.了解該店之 與
b.根據(jù)此比例再分別
c.加總后求其 即為
(4)營(yíng)業(yè)額
來(lái)客數(shù)×平均消費(fèi)額=每日營(yíng)業(yè)額
每日營(yíng)業(yè)額× 工作天數(shù)= 營(yíng)業(yè)額
5.商店組合
商店組合是否互相配合,可衡量各商店間是否可互換顧客,表格一。例如:
(1)藥房、 、面包店、 店及肉店。
(2)百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。
六、人潮狀況[實(shí)地抽樣方式]
1.主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮狀況,見(jiàn)附件表格三
a.將一周之時(shí)間區(qū)分為2段
a.周一~周五
b.周六、周日、國(guó)定假日
b.以am~pm點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段
c.以 分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本,并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、腳踏車(chē)
d.抽樣時(shí)將女性人潮分為15- 歲, -35歲,34- 歲, 歲以上。
e.將每抽樣之?dāng)?shù),轉(zhuǎn)變成以 個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)
例:以 分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為y,將y× = z,則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)
f.將其數(shù)字依時(shí)段填入[人潮流動(dòng)抽樣表]
g.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示[人潮分布圖]
2.人口、 數(shù)推算(集中型商圈可不用調(diào)查)
(1)固定住家
a.該商圈建筑物來(lái)推算
b.以戶數(shù)× 預(yù)估人口數(shù)
c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)
(2) 戶數(shù)
a.計(jì)算該區(qū)之 家數(shù)
b.該區(qū)公司家數(shù)×( ~ 人)=該區(qū)
c.該區(qū) 即為該區(qū)之半固定人口
3.交通狀況
(1)公車(chē)之往返方向
a.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之起站與經(jīng)過(guò)路線
b.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之將行駛路線與終點(diǎn)站
(2) 之走向
a.為轉(zhuǎn)車(chē)之目的行經(jīng)之路線
b.為 、 之目的行經(jīng)之路線
c.為 目的行經(jīng)之路線
(3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響
a.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口,可能帶動(dòng)之人潮
b.重要道路可能 ,帶動(dòng)之人潮
(4)該商圈能停車(chē)之場(chǎng)所
七、消費(fèi)特征與人口特征
1.該區(qū)住戶人口 所得
a.高所得,達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
b.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
c.平均每戶女性全年收支情況表與圖
2.該區(qū)往來(lái)、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣
a.對(duì) 、 及 訴求概況
b.習(xí)慣消費(fèi)
c. 年齡分配情形
d. 分配情形
e.教育程度分配表與圖
f. 分配表與圖
3.外來(lái)流動(dòng)人口 之消費(fèi)習(xí)慣、特征
a. 分布情況
b. 之種類(lèi)
c. 之高底
八、商圈類(lèi)型
1.集中型商圈
a. 商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約 ~ 位以上)
b. 商圈內(nèi)住宅人口(約 以上)
c. 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集
d. 集中且范圍大
e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店多,且規(guī)模大(大型 、 、 公司)
f. 交通頻繁,車(chē)輛流量大
g. 商圈類(lèi)型:辦商、 、商住、 、辦住
2.分散型商圈
a. 商圈內(nèi) 多少
b. 商圈內(nèi) 分散
c. 區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度 樓以下
d. 商店分散且范圍小
e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店少,且規(guī)模小
f. 不頻繁, 流量少
g. 商圈類(lèi)型:住、住商、住辦、辦、辦住
九、預(yù)估收入、支出與可能凈利
1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查
(1)與目前承租人洽詢(xún)
(2)與所有人洽詢(xún)
2.預(yù)估每次消費(fèi)金額
(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型加盟店
(2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位
3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估
(1)了解各店之人潮數(shù)
(2)以各店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)× %=各店之 率
(3)再以求出之 率×該商圈抽樣點(diǎn)之 數(shù)=預(yù)估客戶數(shù)
(4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正(負(fù))百分比之修正
4.可能業(yè)績(jī)
(1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能 數(shù)=可能每日營(yíng)業(yè)金額
(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額× =可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額
5.固定費(fèi)用
(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元
(2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元
(3)管銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)估 元
(4)預(yù)估固定費(fèi)用 元
6.預(yù)估變動(dòng)成本
(1)預(yù)估管理月費(fèi) %
(2)銷(xiāo)貨成本 %
(3)總變動(dòng)費(fèi)用= % ×月?tīng)I(yíng)業(yè)額
7.預(yù)估凈利
(1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)-租金-固定費(fèi)用-變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利
(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利
8.損益平衡
(固定費(fèi)用+租金)÷(1-變動(dòng)成本)
十、建議地點(diǎn)之確定
1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利
2.并分析可能之未來(lái)發(fā)展情況
3.將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明
十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論
1.發(fā)展情況
(1)未來(lái)政府之 、 之建造
(2)未來(lái)捷運(yùn) 、 所在點(diǎn)
(3)大型辦公大樓、 等之建造
(4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況
a. 年齡層之轉(zhuǎn)變
b. 習(xí)慣之未來(lái)改變情況
c. 匯集之可能變動(dòng)地段
2.競(jìng)爭(zhēng)情況
(1)商圈內(nèi)既存 的數(shù)量及大小。
(2)商圈內(nèi)的 程度。
3.結(jié)論
根據(jù)以上各種調(diào)查的資料,最后于結(jié)論時(shí),最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明:
(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處,何階段合適開(kāi)店
(2)何種商品組合之配合
(3) 之型態(tài)
(4)狀況
(5)集會(huì)場(chǎng)所
伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式
(商圈演示文稿方式)
陸、立地要素
一、營(yíng)業(yè)面積[賣(mài)場(chǎng)]
1.是否合于本計(jì)劃預(yù)定面積
2.營(yíng)業(yè)面積以 平方米分類(lèi)
(1) 平方米
(2) 平方米上下
(3) 平方米上
二、標(biāo)準(zhǔn)寬度
1.以 米最佳
2.以 米次佳
3.以 米次佳
三、見(jiàn)度
1. 最佳
2. 交會(huì)點(diǎn), 街道和方向
3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
1.同一商圈內(nèi)以半徑 米,為其設(shè)店范圈
2.注意大障礙之阻隔,如大 、 、 等等
3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以 家公司行號(hào)為設(shè)店基
五、可取得性
1.其該點(diǎn)租約之期限
2.說(shuō)服加盟之可能
六、房屋使用類(lèi)別
1.目前之房屋使用類(lèi)別
2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀
七、租金
1.以營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)
2.以營(yíng)業(yè)額 最佳
注:以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。
柒、地點(diǎn)選定主要條件
一、人潮
1.流動(dòng)人口[基本原則]
(1)平均每分鐘 人次以上極佳
(2)平均每分鐘 人次以上次佳
(3)平均每分鐘 人次以上為準(zhǔn)
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
(1) 大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口。
(2) 百貨公司、大型服裝店附近。
(3) 肯德基、麥當(dāng)勞。
二、地點(diǎn)
1. 位置最佳。
2. 之交會(huì)點(diǎn)、 主要街道和方向。
3.人潮走向 地段。
4.主要轉(zhuǎn)運(yùn) 附近。
5.辦公商圈(機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào))密集區(qū)
三、賣(mài)場(chǎng)面積
1. 平方米最佳
2. 平方米次佳
3. 平方米次佳
四、租金
1.以該店可能之營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn).
2. 以下最佳。
注:以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。
[以上僅為部分條件,為了您的投資安全,無(wú)專(zhuān)業(yè)人士指導(dǎo),切勿模范]