方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。
1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。
2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。
三、繪制簡(jiǎn)圖
1.集中型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖
分散型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖
2.標(biāo)出重要建筑物及樓別[金融、辦公……]
3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征[戲院、百貨……]
四、抽樣點(diǎn)及發(fā)ｄｍ點(diǎn)之選擇確定
1.抽樣點(diǎn)之選擇
(1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)
(2)人潮走向匯集地點(diǎn)
(3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)
2.發(fā)ｄｍ點(diǎn)之選擇
五、商圈特征
1.商店特色及分布情況
(1)建筑型態(tài)
(2)行業(yè)型態(tài)
a.于主要商店街、干道之行業(yè)類(lèi)型
b.以何 為主，販賣(mài) 之層次
(3)分布家數(shù)。
a.以抽樣點(diǎn)之 為主要調(diào)查對(duì)象
b.主要道路之分布明細(xì)
a.將 之阻隔 分門(mén)別類(lèi)記錄
b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表
c.于主要干道、大馬路、 商店之家數(shù)
d.商店匯集地帶之概述
e.以商店[輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店]正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。
(4)地點(diǎn)類(lèi)型
a.孤立店
b.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
c.規(guī)劃購(gòu)物中心
2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查）
(1)建物型態(tài)
a.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)
a.建筑高度，樓數(shù)
b.建筑型式為新式或舊式
c.分布區(qū)域
b.目前之改建情況
c.一～三年內(nèi)可能改建之趨式
(2)分布情況
a.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況
b.將該商圈分為
a.商店區(qū)，以[甲]為代碼 b.辨公區(qū)[甲２]為代碼 c. 式住宅區(qū)以[乙１]為代碼
d.舊式住宅區(qū)以[乙２]為代碼
e.文教區(qū)，以[丙]為代碼
c.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈
d.并于圖上注明建筑物之樓別
3. 場(chǎng)所
(1)場(chǎng)所類(lèi)型
a.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類(lèi)型
a.商店[肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司]
b.戲院
c. 娛樂(lè)
d. 會(huì)場(chǎng)
e. 補(bǔ)習(xí)班
f.菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)
g. 公司
b.聚集人口類(lèi)型
a.青少年
b.上班族
c.特定
(2)動(dòng)線
a. 匯集流動(dòng)之路線
b. 匯集流動(dòng)之主要方向
4.競(jìng)爭(zhēng)者分析
了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的 及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的 評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、 的程度。
(1)賣(mài)場(chǎng)氣氛
本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之 ，其賣(mài)場(chǎng) 、 、
(2)來(lái)客數(shù)
該競(jìng)爭(zhēng)店每日
(3)平均消費(fèi)額
a.了解該店之 與
b.根據(jù)此比例再分別
c.加總后求其 即為
(4)營(yíng)業(yè)額
來(lái)客數(shù)×平均消費(fèi)額＝每日營(yíng)業(yè)額
每日營(yíng)業(yè)額× 工作天數(shù)＝ 營(yíng)業(yè)額
5.商店組合
商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，表格一。例如：
(1)藥房、 、面包店、 店及肉店。
(2)百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。
六、人潮狀況[實(shí)地抽樣方式]
1.主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮狀況，見(jiàn)附件表格三
a.將一周之時(shí)間區(qū)分為２段
a.周一～周五
b.周六、周日、國(guó)定假日
b.以ａｍ～ｐｍ點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段
c.以 分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、腳踏車(chē)
d.抽樣時(shí)將女性人潮分為15- 歲， -35歲，34- 歲， 歲以上。
e.將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以 個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)
例：以 分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為ｙ，將ｙ× ＝ z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)
f.將其數(shù)字依時(shí)段填入[人潮流動(dòng)抽樣表]
g.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示[人潮分布圖]
2.人口、 數(shù)推算（集中型商圈可不用調(diào)查）
(1)固定住家
a.該商圈建筑物來(lái)推算
b.以戶數(shù)× 預(yù)估人口數(shù)
c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)
(2) 戶數(shù)
a.計(jì)算該區(qū)之 家數(shù)
b.該區(qū)公司家數(shù)×（ ～ 人）＝該區(qū)
c.該區(qū) 即為該區(qū)之半固定人口
3.交通狀況
(1)公車(chē)之往返方向
a.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之起站與經(jīng)過(guò)路線
b.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之將行駛路線與終點(diǎn)站
(2) 之走向
a.為轉(zhuǎn)車(chē)之目的行經(jīng)之路線
b.為 、 之目的行經(jīng)之路線
c.為 目的行經(jīng)之路線
(3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響
a.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮
b.重要道路可能 ，帶動(dòng)之人潮
(4)該商圈能停車(chē)之場(chǎng)所
七、消費(fèi)特征與人口特征
1.該區(qū)住戶人口 所得
a.高所得，達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
b.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
c.平均每戶女性全年收支情況表與圖
2.該區(qū)往來(lái)、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣
a.對(duì) 、 及 訴求概況
b.習(xí)慣消費(fèi)
c. 年齡分配情形
d. 分配情形
e.教育程度分配表與圖
f. 分配表與圖
3.外來(lái)流動(dòng)人口 之消費(fèi)習(xí)慣、特征
a. 分布情況
b. 之種類(lèi)
c. 之高底
八、商圈類(lèi)型
1.集中型商圈
a. 商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約 ～ 位以上)
b. 商圈內(nèi)住宅人口(約 以上)
c. 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集
d. 集中且范圍大
e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店多，且規(guī)模大(大型 、 、 公司)
f. 交通頻繁，車(chē)輛流量大
g. 商圈類(lèi)型：辦商、 、商住、 、辦住
2.分散型商圈
a. 商圈內(nèi) 多少
b. 商圈內(nèi) 分散
c. 區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度 樓以下
d. 商店分散且范圍小
e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店少，且規(guī)模小
f. 不頻繁， 流量少
g. 商圈類(lèi)型：住、住商、住辦、辦、辦住
九、預(yù)估收入、支出與可能凈利
1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查
(1)與目前承租人洽詢(xún)
(2)與所有人洽詢(xún)
2.預(yù)估每次消費(fèi)金額
(1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型加盟店
(2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位
3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估
(1)了解各店之人潮數(shù)
(2)以各店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)× ％＝各店之 率
(3)再以求出之 率×該商圈抽樣點(diǎn)之 數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)
(4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正
4.可能業(yè)績(jī)
(1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能 數(shù)＝可能每日營(yíng)業(yè)金額
(2)可能每日營(yíng)業(yè)金額× ＝可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額
5.固定費(fèi)用
(1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元
(2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元
(3)管銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)估 元
(4)預(yù)估固定費(fèi)用 元
6.預(yù)估變動(dòng)成本
(1)預(yù)估管理月費(fèi) %
(2)銷(xiāo)貨成本 %
(3)總變動(dòng)費(fèi)用＝ % ×月?tīng)I(yíng)業(yè)額
7.預(yù)估凈利
(1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)－租金－固定費(fèi)用－變動(dòng)總費(fèi)用＝預(yù)估凈利
(2)本預(yù)估凈利為稅前凈利
8.損益平衡
（固定費(fèi)用＋租金）÷（１－變動(dòng)成本）
十、建議地點(diǎn)之確定
1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利
2.并分析可能之未來(lái)發(fā)展情況
3.將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明
十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論
1.發(fā)展情況
(1)未來(lái)政府之 、 之建造
(2)未來(lái)捷運(yùn) 、 所在點(diǎn)
(3)大型辦公大樓、 等之建造
(4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況
a. 年齡層之轉(zhuǎn)變
b. 習(xí)慣之未來(lái)改變情況
c. 匯集之可能變動(dòng)地段
2.競(jìng)爭(zhēng)情況
(1)商圈內(nèi)既存 的數(shù)量及大小。
(2)商圈內(nèi)的 程度。
3.結(jié)論
根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：
(1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店
(2)何種商品組合之配合
(3) 之型態(tài)
(4)狀況
(5)集會(huì)場(chǎng)所
伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式
(商圈演示文稿方式)
陸、立地要素
一、營(yíng)業(yè)面積[賣(mài)場(chǎng)]
1.是否合于本計(jì)劃預(yù)定面積
2.營(yíng)業(yè)面積以 平方米分類(lèi)
(1) 平方米
(2) 平方米上下
(3) 平方米上
二、標(biāo)準(zhǔn)寬度
1.以 米最佳
2.以 米次佳
3.以 米次佳
三、見(jiàn)度
1. 最佳
2. 交會(huì)點(diǎn)， 街道和方向
3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
1.同一商圈內(nèi)以半徑 米，為其設(shè)店范圈
2.注意大障礙之阻隔，如大 、 、 等等
3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以 家公司行號(hào)為設(shè)店基
五、可取得性
1.其該點(diǎn)租約之期限
2.說(shuō)服加盟之可能
六、房屋使用類(lèi)別
1.目前之房屋使用類(lèi)別
2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀
七、租金
1.以營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)
2.以營(yíng)業(yè)額 最佳
注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。
柒、地點(diǎn)選定主要條件
一、人潮
1.流動(dòng)人口[基本原則]
(1)平均每分鐘 人次以上極佳
(2)平均每分鐘 人次以上次佳
(3)平均每分鐘 人次以上為準(zhǔn)
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
(1) 大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口。
(2) 百貨公司、大型服裝店附近。
(3) 肯德基、麥當(dāng)勞。
二、地點(diǎn)
1. 位置最佳。
2. 之交會(huì)點(diǎn)、 主要街道和方向。
3.人潮走向 地段。
4.主要轉(zhuǎn)運(yùn) 附近。
5.辦公商圈（機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào)）密集區(qū)
三、賣(mài)場(chǎng)面積
1. 平方米最佳
2. 平方米次佳
3. 平方米次佳
四、租金
1.以該店可能之營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)．
2. 以下最佳。
注：以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。
[以上僅為部分條件，為了您的投資安全，無(wú)專(zhuān)業(yè)人士指導(dǎo)，切勿模范]