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關(guān)于餐飲店址好壞調(diào)查評(píng)估

[日期:2008-10-10 ] 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)  作者:佚名
方式,其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出。

    1.只考慮距離,未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。

    2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響,如果服務(wù)良好,商店設(shè)施優(yōu)越,形成顧客對(duì)此商店之良好印象,顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。


三、繪制簡(jiǎn)圖

    1.集中型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖

    分散型商圈為周邊 米簡(jiǎn)圖

    2.標(biāo)出重要建筑物及樓別[金融、辦公……]

    3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征[戲院、百貨……]

四、抽樣點(diǎn)及發(fā)dm點(diǎn)之選擇確定

    1.抽樣點(diǎn)之選擇

    (1)辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)

    (2)人潮走向匯集地點(diǎn)

    (3)固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn)

    2.發(fā)dm點(diǎn)之選擇

五、商圈特征

    1.商店特色及分布情況

    (1)建筑型態(tài)

    (2)行業(yè)型態(tài)

    a.于主要商店街、干道之行業(yè)類(lèi)型

    b.以何 為主,販賣(mài) 之層次

    (3)分布家數(shù)。

    a.以抽樣點(diǎn)之 為主要調(diào)查對(duì)象

    b.主要道路之分布明細(xì)

    a.將      之阻隔 分門(mén)別類(lèi)記錄

    b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表

    c.于主要干道、大馬路、 商店之家數(shù)

    d.商店匯集地帶之概述

    e.以商店[輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店]正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。

    (4)地點(diǎn)類(lèi)型

    a.孤立店

    b.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)

    c.規(guī)劃購(gòu)物中心

    2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)

    (1)建物型態(tài)

    a.實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)

    a.建筑高度,樓數(shù)

    b.建筑型式為新式或舊式

    c.分布區(qū)域

    b.目前之改建情況

    c.一~三年內(nèi)可能改建之趨式

    (2)分布情況

    a.實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況

    b.將該商圈分為

    a.商店區(qū),以[甲]為代碼 b.辨公區(qū)[甲2]為代碼 c. 式住宅區(qū)以[乙1]為代碼

    d.舊式住宅區(qū)以[乙2]為代碼

    e.文教區(qū),以[丙]為代碼

    c.于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域,制作商圈

    d.并于圖上注明建筑物之樓別

    3. 場(chǎng)所

    (1)場(chǎng)所類(lèi)型

    a.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類(lèi)型

    a.商店[肯德基、麥當(dāng)勞,百貨公司]

    b.戲院

    c. 娛樂(lè)

    d. 會(huì)場(chǎng)

    e. 補(bǔ)習(xí)班

    f.菜市場(chǎng),超級(jí)市場(chǎng)

    g. 公司

    b.聚集人口類(lèi)型

    a.青少年

    b.上班族

    c.特定

    (2)動(dòng)線

    a. 匯集流動(dòng)之路線

    b. 匯集流動(dòng)之主要方向

    4.競(jìng)爭(zhēng)者分析

    了解既存競(jìng)爭(zhēng)者的 及大小、所有競(jìng)爭(zhēng)者的 評(píng)估、短期及長(zhǎng)期的展望、 的程度。

    (1)賣(mài)場(chǎng)氣氛

    本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之 ,其賣(mài)場(chǎng) 、 、

    (2)來(lái)客數(shù)

    該競(jìng)爭(zhēng)店每日

    (3)平均消費(fèi)額

    a.了解該店之 與

    b.根據(jù)此比例再分別

    c.加總后求其 即為

    (4)營(yíng)業(yè)額

    來(lái)客數(shù)×平均消費(fèi)額=每日營(yíng)業(yè)額

    每日營(yíng)業(yè)額× 工作天數(shù)= 營(yíng)業(yè)額

    5.商店組合

    商店組合是否互相配合,可衡量各商店間是否可互換顧客,表格一。例如:

    (1)藥房、 、面包店、 店及肉店。

    (2)百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。

六、人潮狀況[實(shí)地抽樣方式]

    1.主要人潮走向

    (1)平日及假日之女性人潮狀況,見(jiàn)附件表格三

    a.將一周之時(shí)間區(qū)分為2段

    a.周一~周五

    b.周六、周日、國(guó)定假日

    b.以am~pm點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段

    c.以 分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本,并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、摩托車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、腳踏車(chē)

    d.抽樣時(shí)將女性人潮分為15- 歲, -35歲,34- 歲, 歲以上。

    e.將每抽樣之?dāng)?shù),轉(zhuǎn)變成以 個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù)

    例:以 分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為y,將y× = z,則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)

    f.將其數(shù)字依時(shí)段填入[人潮流動(dòng)抽樣表]

    g.將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示[人潮分布圖]

    2.人口、 數(shù)推算(集中型商圈可不用調(diào)查)

    (1)固定住家

    a.該商圈建筑物來(lái)推算

    b.以戶數(shù)× 預(yù)估人口數(shù)

    c.將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來(lái)流動(dòng)人數(shù)

    (2) 戶數(shù)

    a.計(jì)算該區(qū)之 家數(shù)

    b.該區(qū)公司家數(shù)×( ~ 人)=該區(qū)

c.該區(qū) 即為該區(qū)之半固定人口

3.交通狀況
    (1)公車(chē)之往返方向
    a.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之起站與經(jīng)過(guò)路線
    b.經(jīng)過(guò)該商圈公車(chē)之將行駛路線與終點(diǎn)站
    (2) 之走向
    a.為轉(zhuǎn)車(chē)之目的行經(jīng)之路線
    b.為 、 之目的行經(jīng)之路線
    c.為 目的行經(jīng)之路線
    (3)未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響
    a.捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口,可能帶動(dòng)之人潮
    b.重要道路可能 ,帶動(dòng)之人潮
    (4)該商圈能停車(chē)之場(chǎng)所
七、消費(fèi)特征與人口特征
    1.該區(qū)住戶人口 所得
    a.高所得,達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
    b.中上所得、達(dá)平均國(guó)民所得 倍以上所占比率
    c.平均每戶女性全年收支情況表與圖
    2.該區(qū)往來(lái)、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣
    a.對(duì) 、 及 訴求概況
    b.習(xí)慣消費(fèi)
    c. 年齡分配情形
    d. 分配情形
    e.教育程度分配表與圖
    f. 分配表與圖
    3.外來(lái)流動(dòng)人口 之消費(fèi)習(xí)慣、特征
    a. 分布情況
    b. 之種類(lèi)
    c. 之高底
八、商圈類(lèi)型
    1.集中型商圈
    a. 商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約 ~ 位以上)
    b. 商圈內(nèi)住宅人口(約 以上)
    c. 區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集
    d. 集中且范圍大
    e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店多,且規(guī)模大(大型 、 、 公司)
    f. 交通頻繁,車(chē)輛流量大
    g. 商圈類(lèi)型:辦商、 、商住、 、辦住
    2.分散型商圈
    a. 商圈內(nèi) 多少
    b. 商圈內(nèi) 分散
    c. 區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度 樓以下
    d. 商店分散且范圍小
    e. 與本產(chǎn)業(yè)有 性之商店少,且規(guī)模小
    f. 不頻繁, 流量少
    g. 商圈類(lèi)型:住、住商、住辦、辦、辦住
九、預(yù)估收入、支出與可能凈利
    1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查
    (1)與目前承租人洽詢(xún)
    (2)與所有人洽詢(xún)
    2.預(yù)估每次消費(fèi)金額
    (1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型加盟店
    (2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位
    3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估
    (1)了解各店之人潮數(shù)
    (2)以各店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)× %=各店之 率
    (3)再以求出之 率×該商圈抽樣點(diǎn)之 數(shù)=預(yù)估客戶數(shù)
    (4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正(負(fù))百分比之修正
    4.可能業(yè)績(jī)
    (1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能 數(shù)=可能每日營(yíng)業(yè)金額
    (2)可能每日營(yíng)業(yè)金額× =可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額
    5.固定費(fèi)用
    (1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用 元
    (2)折舊費(fèi)用預(yù)估 元
    (3)管銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)估 元
    (4)預(yù)估固定費(fèi)用 元
    6.預(yù)估變動(dòng)成本
    (1)預(yù)估管理月費(fèi) %
    (2)銷(xiāo)貨成本 %
    (3)總變動(dòng)費(fèi)用= % ×月?tīng)I(yíng)業(yè)額
    7.預(yù)估凈利
    (1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)-租金-固定費(fèi)用-變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利
    (2)本預(yù)估凈利為稅前凈利
    8.損益平衡
    (固定費(fèi)用+租金)÷(1-變動(dòng)成本)
    十、建議地點(diǎn)之確定
    1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利
    2.并分析可能之未來(lái)發(fā)展情況
    3.將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明
    十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論
    1.發(fā)展情況
    (1)未來(lái)政府之 、 之建造
    (2)未來(lái)捷運(yùn) 、 所在點(diǎn)
    (3)大型辦公大樓、 等之建造
    (4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況
    a. 年齡層之轉(zhuǎn)變
    b. 習(xí)慣之未來(lái)改變情況
    c. 匯集之可能變動(dòng)地段
    2.競(jìng)爭(zhēng)情況
    (1)商圈內(nèi)既存 的數(shù)量及大小。
    (2)商圈內(nèi)的 程度。
    3.結(jié)論
    根據(jù)以上各種調(diào)查的資料,最后于結(jié)論時(shí),最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明:
    (1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處,何階段合適開(kāi)店
    (2)何種商品組合之配合
    (3) 之型態(tài)
    (4)狀況
    (5)集會(huì)場(chǎng)所

伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式
    (商圈演示文稿方式)

陸、立地要素
一、營(yíng)業(yè)面積[賣(mài)場(chǎng)]
    1.是否合于本計(jì)劃預(yù)定面積
    2.營(yíng)業(yè)面積以 平方米分類(lèi)
    (1) 平方米
    (2) 平方米上下
    (3) 平方米上
二、標(biāo)準(zhǔn)寬度
    1.以 米最佳
    2.以 米次佳
    3.以 米次佳
三、見(jiàn)度
    1. 最佳
    2. 交會(huì)點(diǎn), 街道和方向
    3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
    1.同一商圈內(nèi)以半徑 米,為其設(shè)店范圈
    2.注意大障礙之阻隔,如大 、 、 等等
    3.辦公商業(yè)區(qū)密度應(yīng)以 家公司行號(hào)為設(shè)店基
五、可取得性
    1.其該點(diǎn)租約之期限
    2.說(shuō)服加盟之可能
六、房屋使用類(lèi)別
    1.目前之房屋使用類(lèi)別
    2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀
七、租金
    1.以營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn)
    2.以營(yíng)業(yè)額 最佳
注:以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。
柒、地點(diǎn)選定主要條件
一、人潮
1.流動(dòng)人口[基本原則]
    (1)平均每分鐘 人次以上極佳
    (2)平均每分鐘 人次以上次佳
    (3)平均每分鐘 人次以上為準(zhǔn)
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
    (1) 大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口。
    (2) 百貨公司、大型服裝店附近。
    (3) 肯德基、麥當(dāng)勞。
二、地點(diǎn)
    1. 位置最佳。
    2. 之交會(huì)點(diǎn)、 主要街道和方向。
    3.人潮走向 地段。
    4.主要轉(zhuǎn)運(yùn) 附近。
    5.辦公商圈(機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司、行號(hào))密集區(qū)
三、賣(mài)場(chǎng)面積
    1. 平方米最佳
    2. 平方米次佳
    3. 平方米次佳
四、租金
    1.以該店可能之營(yíng)業(yè)額 為準(zhǔn).
    2. 以下最佳。
注:以上地點(diǎn)選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開(kāi)出幾家運(yùn)營(yíng)后再做估算。

[以上僅為部分條件,為了您的投資安全,無(wú)專(zhuān)業(yè)人士指導(dǎo),切勿模范]

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