日前，記者在二手房交易的采訪中遇到了這樣一位姓趙的先生，他告訴記者說，現(xiàn)在他手中擁有4套房產(chǎn)，有3套想用來出租，但是，通過怎樣的方式出租更合理、更賺錢卻一直困擾著他。而根據(jù)記者從我市幾家大型房屋中介機構(gòu)了解到，像趙先生這樣擁有多套房產(chǎn)的房主不在少數(shù)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的不完全統(tǒng)計，目前北京有將近20%的市民擁有3套或3套以上房產(chǎn)，這其中包括祖產(chǎn)、已購公房等房產(chǎn)，而對于這部分房主來說都存在和趙先生一樣的問題———不太清楚應該通過怎樣的方式出租才能讓自己的租金收益更大化。為此，記者請“鏈家地產(chǎn)”的房屋租賃專家通過近幾年來自身的實際操作，給這些房主提供一些房產(chǎn)出租的經(jīng)驗，以供參考：

　　●四大要素決定房屋出租收益高低

　　出租者為了提高自己的房屋出租收益，更先需要明確的是有哪些要素真正決定租金收益，這樣才能有針對性地根據(jù)這些關鍵點來提升房屋出租的收益，而一旦明確了這些關鍵要素，才能在多套房產(chǎn)的出租過程中獲得比較好的收益。

　　專家建議：影響房屋出租收益當中主要有四大要素：分別是租金回報的高低、空置期的長短、機會成本的大小和房屋出租造成的折舊成本大小。每位房主在房屋出租過程中必須要做到四個盡可能：第一是盡可能提高出租房屋的租金回報；第二是盡可能縮短出租房屋的空置期；第三是盡可能降低出租房屋過程中的機會成本(時間成本、交通成本、通訊成本等)；第四是盡可能減少出租房屋的折舊成本。

　　●不同區(qū)域房屋裝修區(qū)別對待

　　一般人認為裝修得越高檔，租金就越高，租金越高，出租回報率也就越高，其實不然。一些房屋租賃專家認為，在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比，并非就是裝修得越好就一定能夠獲得更好的收益。而是應該在房屋出租之前事先對該區(qū)域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確的定位，并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當?shù)难b修，這樣就會達到租金收益與成本支出的更佳平衡點。

　　專家建議：對于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說，一定需要對不同區(qū)域房產(chǎn)出租的特性進行有差別的裝修對待，千萬不要因為圖省事就對所有的房屋進行統(tǒng)一的裝修。

　　●盡量減少房屋空置期

　　在廣大房產(chǎn)投資者將房屋用來出租的時候，除了對租金的高低以及租金回收的快慢比較感興趣外，很多人往往會忽略了房屋出租的空置期問題。應該說，房屋出租的空置期對于單個的出租業(yè)主來說是很難控制的，只有在擁有大量的信息入口和信息出口的基礎上，才能實現(xiàn)有效的信息匹配，從而減少房屋空置期。除了自己努力，盡量尋找穩(wěn)定的租客之外，同時也可以交給信譽較好的大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，相對來講他們的信息來源較多也較快。但是，在目前房屋中介市場有些混亂的情況下，一定要找自己信得過的中介公司，并且按照市建委的要求，簽署嚴格的委托出租合同。專家建議：對于擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說，縮短空置期是就是提高租金回報，如果每套出租房產(chǎn)都能減少10天的空置期，3套房產(chǎn)就可以減少7天的空置期，也就意味著可以增加一個月的租金。

　　●可考慮委托品牌經(jīng)紀公司代理

　　在決定房產(chǎn)出租收益過程中，租金的高低和空置期的長短都會直接影響到出租房的投資回報；但是，除了這兩個因素之外，其實還有一個非常關鍵的因素就是機會成本的大小。目前，由于房屋中介市場的混亂，許多房屋出租者不愿委托經(jīng)紀公司進行出租，而更喜歡自己親自找客戶，因為這樣安全而且穩(wěn)妥。但是，對于有多套房產(chǎn)出租的房主來講，這實在是一件比較浪費時間和機會的事情。怎么辦？

　　專家建議：擁有多套房屋要出租的房主，可以考慮委托自己考察之后比較信得過的大型品牌經(jīng)紀公司進行全程多套房屋的出租代理。畢竟，多套房產(chǎn)不像只有一套房產(chǎn)那樣，可能只需要一次、兩次或者三次的看房就可以將房產(chǎn)出租，這樣浪費的時間、交通費、通訊費也不會太大，但是，多套房產(chǎn)出租時，就將面臨成倍數(shù)成本支出，可能租金收益回報就會減少。

　　●租賃合同要對房屋損毀行為進行約束

　　另外，對于多套房產(chǎn)出租者來說，還要將出租房屋的折舊成本能夠計算在投資收益當中。

　　專家建議：房產(chǎn)出租者在與承租者簽訂租賃合同中，一定要將對房屋損毀程度較大的可能行為進行有效約束。如果是委托經(jīng)紀公司進行代理，也要將這一事項作出明確規(guī)定，特別是對于一些房屋是精裝修出租的房主來講更是要關注這一點。

　　●多套房產(chǎn)可以分套分批出租

　　其實，如果擁有準備多套的房產(chǎn)，一定要學會保護自己的房屋收益，不要為了縮短空置期就采取把租金降得很低的方式，租金一旦降低了，再升高就很難了。

　　專家建議：對于多套房產(chǎn)出租者，為了降低風險，提高房產(chǎn)的出租收益，防止未來的租金回報下滑，房主還可以把握租賃市場的季節(jié)性因素，進行分套、分批出租，而不是全部一起在同一時點釋放。