日前,記者在二手房交易的采訪中遇到了這樣一位姓趙的先生,他告訴記者說,現(xiàn)在他手中擁有4套房產(chǎn),有3套想用來出租,但是,通過怎樣的方式出租更合理、更賺錢卻一直困擾著他。而根據(jù)記者從我市幾家大型房屋中介機構(gòu)了解到,像趙先生這樣擁有多套房產(chǎn)的房主不在少數(shù)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的不完全統(tǒng)計,目前北京有將近20%的市民擁有3套或3套以上房產(chǎn),這其中包括祖產(chǎn)、已購公房等房產(chǎn),而對于這部分房主來說都存在和趙先生一樣的問題———不太清楚應該通過怎樣的方式出租才能讓自己的租金收益更大化。為此,記者請“鏈家地產(chǎn)”的房屋租賃專家通過近幾年來自身的實際操作,給這些房主提供一些房產(chǎn)出租的
經(jīng)驗,以供參考:
●四大要素決定房屋出租收益高低
出租者為了提高自己的房屋出租收益,更先需要明確的是有哪些要素真正決定租金收益,這樣才能有針對性地根據(jù)這些關鍵點來提升房屋出租的收益,而一旦明確了這些關鍵要素,才能在多套房產(chǎn)的出租過程中獲得比較好的收益。
專家建議:影響房屋出租收益當中主要有四大要素:分別是租金回報的高低、空置期的長短、機會成本的大小和房屋出租造成的折舊成本大小。每位房主在房屋出租過程中必須要做到四個盡可能:第一是盡可能提高出租房屋的租金回報;第二是盡可能縮短出租房屋的空置期;第三是盡可能降低出租房屋過程中的機會成本(時間成本、交通成本、通訊成本等);第四是盡可能減少出租房屋的折舊成本。
●不同區(qū)域房屋裝修區(qū)別對待
一般人認為裝修得越高檔,租金就越高,租金越高,出租回報率也就越高,其實不然。一些房屋租賃專家認為,在進行房屋出租投資中,要想獲得較為可觀的出租收益,對房屋進行必要的裝修是必不可少的,但裝修的好壞和出租收益并不成正比,并非就是裝修得越好就一定能夠獲得更好的收益。而是應該在房屋出租之前事先對該區(qū)域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確的定位,并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析,然后進行恰當?shù)难b修,這樣就會達到租金收益與成本支出的更佳平衡點。
專家建議:對于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來說,一定需要對不同區(qū)域房產(chǎn)出租的特性進行有差別的裝修對待,千萬不要因為圖省事就對所有的房屋進行統(tǒng)一的裝修。
●盡量減少房屋空置期
在廣大房產(chǎn)投資者將房屋用來出租的時候,除了對租金的高低以及租金回收的快慢比較感興趣外,很多人往往會忽略了房屋出租的空置期問題。應該說,房屋出租的空置期對于單個的出租業(yè)主來說是很難控制的,只有在擁有大量的信息入口和信息出口的基礎上,才能實現(xiàn)有效的信息匹配,從而減少房屋空置期。除了自己努力,盡量尋找穩(wěn)定的租客之外,同時也可以交給信譽較好的大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,相對來講他們的信息來源較多也較快。但是,在目前房屋中介市場有些混亂的情況下,一定要找自己信得過的中介公司,并且按照市建委的要求,簽署嚴格的委托出租合同。專家建議:對于擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說,縮短空置期是就是提高租金回報,如果每套出租房產(chǎn)都能減少10天的空置期,3套房產(chǎn)就可以減少7天的空置期,也就意味著可以增加一個月的租金。
●可考慮委托品牌經(jīng)紀公司代理
在決定房產(chǎn)出租收益過程中,租金的高低和空置期的長短都會直接影響到出租房的投資回報;但是,除了這兩個因素之外,其實還有一個非常關鍵的因素就是機會成本的大小。目前,由于房屋中介市場的混亂,許多房屋出租者不愿委托經(jīng)紀公司進行出租,而更喜歡自己親自找客戶,因為這樣安全而且穩(wěn)妥。但是,對于有多套房產(chǎn)出租的房主來講,這實在是一件比較浪費時間和機會的事情。怎么辦?
專家建議:擁有多套房屋要出租的房主,可以考慮委托自己考察之后比較信得過的大型品牌經(jīng)紀公司進行全程多套房屋的出租代理。畢竟,多套房產(chǎn)不像只有一套房產(chǎn)那樣,可能只需要一次、兩次或者三次的看房就可以將房產(chǎn)出租,這樣浪費的時間、交通費、通訊費也不會太大,但是,多套房產(chǎn)出租時,就將面臨成倍數(shù)成本支出,可能租金收益回報就會減少。
●租賃合同要對房屋損毀行為進行約束
另外,對于多套房產(chǎn)出租者來說,還要將出租房屋的折舊成本能夠計算在投資收益當中。
專家建議:房產(chǎn)出租者在與承租者簽訂租賃合同中,一定要將對房屋損毀程度較大的可能行為進行有效約束。如果是委托經(jīng)紀公司進行代理,也要將這一事項作出明確規(guī)定,特別是對于一些房屋是精裝修出租的房主來講更是要關注這一點。
●多套房產(chǎn)可以分套分批出租
其實,如果擁有準備多套的房產(chǎn),一定要學會保護自己的房屋收益,不要為了縮短空置期就采取把租金降得很低的方式,租金一旦降低了,再升高就很難了。
專家建議:對于多套房產(chǎn)出租者,為了降低風險,提高房產(chǎn)的出租收益,防止未來的租金回報下滑,房主還可以把握租賃市場的季節(jié)性因素,進行分套、分批出租,而不是全部一起在同一時點釋放。