■在住房消費(fèi)升級(jí)的年代,品牌服務(wù)市場(chǎng)正演變成一個(gè)上 行社會(huì)的上升行業(yè)。
■所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價(jià)值,可以理解為消除交易過程中 客戶的焦慮。
■隨著市場(chǎng)的分化與成熟,作為住房消費(fèi)一端的老百姓與 作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級(jí)換代。
越來越多的人達(dá)成了這樣一個(gè)共識(shí):一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是新房、次新房及舊房同時(shí)活躍。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國家,二手房的交易量與新房的購買量的比例高達(dá)6:1,但是在 大多數(shù)城市還沒有達(dá)到這個(gè)水平,哪怕是上海這樣的城市,二手房交易和新房交易量也僅是1.1:1。
實(shí)際上,2006年在宏觀政策的影響下,以次新房為主體的存量房市場(chǎng)以及相應(yīng)的衍生金融業(yè)務(wù)仍然畫出了一個(gè)漂亮的上升曲線。2003年北京市二手房交易量只有3萬套,2004年交易量為5.7萬套,到2005年已達(dá)到7.1萬套,2006年預(yù)計(jì)仍能達(dá)到8萬套左右。在住房消費(fèi)升級(jí)的年代,不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)正演變成一個(gè)上行社會(huì)的上升行業(yè)。
上行社會(huì)需要上升行業(yè)
從社會(huì)學(xué)角度看,一個(gè)文明、成熟的社會(huì),往往有一個(gè)龐大的中間階層,他們以其收入結(jié)構(gòu)構(gòu)成是這個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ),是這個(gè)生活水準(zhǔn)的真實(shí)象征。這個(gè)龐大的中間階層,凸顯出的社會(huì)形狀,即兩頭小中間大的橄欖型等級(jí)結(jié)構(gòu),因其龐大的社會(huì)中間層,構(gòu)建成一個(gè)社會(huì)的理想階層結(jié)構(gòu)。
在 ,這一階層因信息時(shí)代的到來表現(xiàn)出了新的特點(diǎn)。一方面,與傳統(tǒng)中間階層相聯(lián)系的是財(cái)富標(biāo)尺,另一方面又與傳統(tǒng)中間階層相區(qū)別的是自我評(píng)價(jià)、生活方式和價(jià)值取向等要素的加入。在 ,一個(gè)普遍向上成長、并被視為 未來發(fā)展中堅(jiān)力量的群體,可視作為 的上行社會(huì)。
事實(shí)上,對(duì)于 中間階層的上行生力軍的來說,從畢業(yè)到工作,從成家到養(yǎng)家,從結(jié)婚到生子,擺在他們前面的,是一條“掙錢與負(fù)債”并存的無間道。
什么是上行社會(huì)的上升行業(yè)?更大的要求就是不僅給上行社會(huì)提供經(jīng)濟(jì)提速的引擎支撐,同時(shí)也要為人行人群提供服務(wù)與保障,與此同時(shí),行業(yè)自身還具有非常大的上升空間。如果說前者由房地產(chǎn)行業(yè)扮演,后者就由房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)來擔(dān)當(dāng)了。
簡(jiǎn)單的說,就是房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)服務(wù)品牌自身的升級(jí),給上行社會(huì)提供了一種生存與依賴的路徑。
具體分析現(xiàn)在的服務(wù)市場(chǎng),首先面臨的一個(gè)問題是:經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)給客戶什么樣的建議?比如說,如果他是投資購房,你應(yīng)該替他分析資金成本是多少?現(xiàn)金存在銀行里零利率,他的資金成本就是零利率,這時(shí),你應(yīng)替他分析買房子資金回報(bào)率是多少?比方是說5%,這幾年房屋增值比方說是7%,加一起是12%,這對(duì)他來說,可能是一個(gè)好投資,服務(wù)機(jī)構(gòu)就給他一個(gè)專業(yè)建議,他可能就買房子。
還有,如果客戶可能資金不是很多,是靠按揭來的,就要替他分析資金成本是多少?假設(shè)按揭貸款是5%多一點(diǎn)的利率,算一算回報(bào)率,和他自己租金比較可能很接近,這時(shí)候就需要冷靜地提醒他存在風(fēng)險(xiǎn)。
在具體作為中,房地產(chǎn)服務(wù)不僅是上行人群的生活保障(自住消費(fèi))、甚至在擔(dān)當(dāng)他們的理財(cái)顧問(投資消費(fèi))。這實(shí)際上才是房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展方向。
上升行業(yè)的核心價(jià)值
無論在 或是美國,房屋買賣過程都被視為是非常麻煩的,有很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
美國的說法是整個(gè)房地產(chǎn)交易過程會(huì)孕育非常多“焦慮”的過程:先付錢還是先給房產(chǎn)證?如果我出一個(gè)價(jià)馬上就答應(yīng)了,這個(gè)價(jià)位是否合理呢?作為一個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè),它核心價(jià)值又是什么?
所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價(jià)值,可以理解為消除交易過程中客戶的焦慮。
歸納一下,它有兩方面的功能:第一就是放心,第二就是省心。放心就是交易安全的問題,交易必須是在合理價(jià)位區(qū)間;省心就是客戶把房源交給你,你給他安排好,讓客戶舒服,不讓他們操心。
所以,整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的核心價(jià)值就是讓客戶放心、省心。然而,現(xiàn)階段,國內(nèi)市場(chǎng)比較亂,這恰恰對(duì)品牌比較大的服務(wù)企業(yè)有好處,為它們提供了繼續(xù)上升的空間。
實(shí)際上, 老百姓接不接受房地產(chǎn)服務(wù)呢?毫無疑問是接受的,要不然不會(huì)存在如此大的交易量。然而, 老百姓是不是自愿接受呢?在早幾年答案可能是否定的,他們沒有辦法,他們是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的,他們把房子交到可能還行的房地產(chǎn)服務(wù)手中,既是無奈之舉,也是次優(yōu)選擇。
但從2005年開始,整個(gè)行業(yè)面臨 “洗牌”―― 房地產(chǎn)中介的龍頭城市上海至少超過三成的中介倒閉,而一直處于平穩(wěn)增長的北京市場(chǎng)上也有超過一成的中介商倒閉或萎縮。對(duì)于大型品牌服務(wù)機(jī)構(gòu),恰恰意味著歷史機(jī)遇的到來――這是一個(gè)改變行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局,與消費(fèi)者建立信任與情感紐帶并占有市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻。
上升行業(yè)的升級(jí)系統(tǒng)
在一個(gè)上升行業(yè)中,如何以及誰來保證它的上升可能性,這是一個(gè)問題。
有數(shù)據(jù)表明,去年上海二手房交易總量達(dá)到1300億左右,北京是300多億,這確實(shí)是一個(gè)快速增長的過程,二手房服務(wù)市場(chǎng)成為上升行業(yè)已是不爭(zhēng)之實(shí)。
但仍要考量的一個(gè)問題是:房地產(chǎn)金融服務(wù)能不能跟得上增長的房地產(chǎn)住房消費(fèi)呢?
在二手房交易過程中,交易數(shù)額越龐大,監(jiān)管和安全問題就越突出。這個(gè)問題是服務(wù)行業(yè)目前所急需解決的“升級(jí)系統(tǒng)”,即行業(yè)公信力的制度建設(shè)問題,如此方能匹配消費(fèi)者層面的日益增長的住房升級(jí)需求。
政府主管部門意識(shí)到了這個(gè)問題的存在。杭州房管局在寧波發(fā)生卷款而逃事件之后馬上出臺(tái)了一個(gè)通知,強(qiáng)制性的要求各經(jīng)紀(jì)公司必須把資金交給銀行,在銀行開監(jiān)管帳戶,即“保證金賬戶”,形成四方監(jiān)管,買賣雙方、經(jīng)紀(jì)公司再加上銀行,監(jiān)管以后要解凍必須四方統(tǒng)一,在是房產(chǎn)過戶時(shí)才能解凍。
天津房管局則做了一個(gè)二手房的代收代付系統(tǒng)。在天津,目前由中信銀行體系在做一個(gè)代監(jiān)管的產(chǎn)品,有一個(gè)代收代付系統(tǒng),如果經(jīng)紀(jì)公司把這個(gè)用好不可能出問題。由于政府搭建了一個(gè)比較好的平臺(tái),銀行在利用這個(gè)平臺(tái),老百姓對(duì)這個(gè)平臺(tái)也非常信任,在加上操守規(guī)范,這個(gè)問題在天津得到有效的處理。
作為資金監(jiān)管的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者,被評(píng)為“2006更具公信力的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在所采用的資金監(jiān)管模式就是與銀行合作來設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶。
在美國,這種“銀行+不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”的模式也是被普遍采用的,再加上主管部門設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)――由行業(yè)協(xié)會(huì)組織的,費(fèi)用由經(jīng)紀(jì)公司支付,三個(gè)月或者五個(gè)月查一次,從而對(duì)資金形成制度監(jiān)管,從而保證了客戶的資金不被挪作他用、防微杜漸,真正使“安心、省心”的核心價(jià)值得到體現(xiàn)。
隨著市場(chǎng)的分化與成熟,作為住房消費(fèi)一端的老百姓與作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級(jí)換代,如果他們之間能進(jìn)行角色互換、換位思考的話,這個(gè)上升的行業(yè)將會(huì)迎來更大的發(fā)展空間。
美萍房產(chǎn)中介管理軟件 http://www.mpsoft.net/mphouse.htm