中文字幕在线免费视频|丝袜高跟熟女亚洲专区|亚洲成精品动漫久久精久|日日摸夜夜爽夜夜爽出水|久久青青草原亚洲AV无码|欧美日韩综合精品一区二区|天天爽天天狠久久久综合麻豆|亚洲a∨无码精品午夜在线观看

購房找什么樣的房產(chǎn)中介 - 美萍房產(chǎn)中介管理軟件

[日期:2008-05-15 ] 來源:  作者:未知

■在住房消費(fèi)升級(jí)的年代,品牌服務(wù)市場(chǎng)正演變成一個(gè)上 行社會(huì)的上升行業(yè)。
■所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價(jià)值,可以理解為消除交易過程中 客戶的焦慮。
■隨著市場(chǎng)的分化與成熟,作為住房消費(fèi)一端的老百姓與 作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級(jí)換代。
越來越多的人達(dá)成了這樣一個(gè)共識(shí):一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是新房、次新房及舊房同時(shí)活躍。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國家,二手房的交易量與新房的購買量的比例高達(dá)6:1,但是在 大多數(shù)城市還沒有達(dá)到這個(gè)水平,哪怕是上海這樣的城市,二手房交易和新房交易量也僅是1.1:1。
實(shí)際上,2006年在宏觀政策的影響下,以次新房為主體的存量房市場(chǎng)以及相應(yīng)的衍生金融業(yè)務(wù)仍然畫出了一個(gè)漂亮的上升曲線。2003年北京市二手房交易量只有3萬套,2004年交易量為5.7萬套,到2005年已達(dá)到7.1萬套,2006年預(yù)計(jì)仍能達(dá)到8萬套左右。在住房消費(fèi)升級(jí)的年代,不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)正演變成一個(gè)上行社會(huì)的上升行業(yè)。

上行社會(huì)需要上升行業(yè)
從社會(huì)學(xué)角度看,一個(gè)文明、成熟的社會(huì),往往有一個(gè)龐大的中間階層,他們以其收入結(jié)構(gòu)構(gòu)成是這個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ),是這個(gè)生活水準(zhǔn)的真實(shí)象征。這個(gè)龐大的中間階層,凸顯出的社會(huì)形狀,即兩頭小中間大的橄欖型等級(jí)結(jié)構(gòu),因其龐大的社會(huì)中間層,構(gòu)建成一個(gè)社會(huì)的理想階層結(jié)構(gòu)。
在 ,這一階層因信息時(shí)代的到來表現(xiàn)出了新的特點(diǎn)。一方面,與傳統(tǒng)中間階層相聯(lián)系的是財(cái)富標(biāo)尺,另一方面又與傳統(tǒng)中間階層相區(qū)別的是自我評(píng)價(jià)、生活方式和價(jià)值取向等要素的加入。在 ,一個(gè)普遍向上成長、并被視為 未來發(fā)展中堅(jiān)力量的群體,可視作為 的上行社會(huì)。
事實(shí)上,對(duì)于 中間階層的上行生力軍的來說,從畢業(yè)到工作,從成家到養(yǎng)家,從結(jié)婚到生子,擺在他們前面的,是一條“掙錢與負(fù)債”并存的無間道。
什么是上行社會(huì)的上升行業(yè)?更大的要求就是不僅給上行社會(huì)提供經(jīng)濟(jì)提速的引擎支撐,同時(shí)也要為人行人群提供服務(wù)與保障,與此同時(shí),行業(yè)自身還具有非常大的上升空間。如果說前者由房地產(chǎn)行業(yè)扮演,后者就由房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)來擔(dān)當(dāng)了。
簡(jiǎn)單的說,就是房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)服務(wù)品牌自身的升級(jí),給上行社會(huì)提供了一種生存與依賴的路徑。
具體分析現(xiàn)在的服務(wù)市場(chǎng),首先面臨的一個(gè)問題是:經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)給客戶什么樣的建議?比如說,如果他是投資購房,你應(yīng)該替他分析資金成本是多少?現(xiàn)金存在銀行里零利率,他的資金成本就是零利率,這時(shí),你應(yīng)替他分析買房子資金回報(bào)率是多少?比方是說5%,這幾年房屋增值比方說是7%,加一起是12%,這對(duì)他來說,可能是一個(gè)好投資,服務(wù)機(jī)構(gòu)就給他一個(gè)專業(yè)建議,他可能就買房子。
還有,如果客戶可能資金不是很多,是靠按揭來的,就要替他分析資金成本是多少?假設(shè)按揭貸款是5%多一點(diǎn)的利率,算一算回報(bào)率,和他自己租金比較可能很接近,這時(shí)候就需要冷靜地提醒他存在風(fēng)險(xiǎn)。
在具體作為中,房地產(chǎn)服務(wù)不僅是上行人群的生活保障(自住消費(fèi))、甚至在擔(dān)當(dāng)他們的理財(cái)顧問(投資消費(fèi))。這實(shí)際上才是房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展方向。

上升行業(yè)的核心價(jià)值
無論在 或是美國,房屋買賣過程都被視為是非常麻煩的,有很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
美國的說法是整個(gè)房地產(chǎn)交易過程會(huì)孕育非常多“焦慮”的過程:先付錢還是先給房產(chǎn)證?如果我出一個(gè)價(jià)馬上就答應(yīng)了,這個(gè)價(jià)位是否合理呢?作為一個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè),它核心價(jià)值又是什么?
所謂房產(chǎn)服務(wù)的核心價(jià)值,可以理解為消除交易過程中客戶的焦慮。
歸納一下,它有兩方面的功能:第一就是放心,第二就是省心。放心就是交易安全的問題,交易必須是在合理價(jià)位區(qū)間;省心就是客戶把房源交給你,你給他安排好,讓客戶舒服,不讓他們操心。
所以,整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的核心價(jià)值就是讓客戶放心、省心。然而,現(xiàn)階段,國內(nèi)市場(chǎng)比較亂,這恰恰對(duì)品牌比較大的服務(wù)企業(yè)有好處,為它們提供了繼續(xù)上升的空間。
實(shí)際上, 老百姓接不接受房地產(chǎn)服務(wù)呢?毫無疑問是接受的,要不然不會(huì)存在如此大的交易量。然而, 老百姓是不是自愿接受呢?在早幾年答案可能是否定的,他們沒有辦法,他們是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的,他們把房子交到可能還行的房地產(chǎn)服務(wù)手中,既是無奈之舉,也是次優(yōu)選擇。
但從2005年開始,整個(gè)行業(yè)面臨 “洗牌”―― 房地產(chǎn)中介的龍頭城市上海至少超過三成的中介倒閉,而一直處于平穩(wěn)增長的北京市場(chǎng)上也有超過一成的中介商倒閉或萎縮。對(duì)于大型品牌服務(wù)機(jī)構(gòu),恰恰意味著歷史機(jī)遇的到來――這是一個(gè)改變行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局,與消費(fèi)者建立信任與情感紐帶并占有市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻。

上升行業(yè)的升級(jí)系統(tǒng)
在一個(gè)上升行業(yè)中,如何以及誰來保證它的上升可能性,這是一個(gè)問題。
有數(shù)據(jù)表明,去年上海二手房交易總量達(dá)到1300億左右,北京是300多億,這確實(shí)是一個(gè)快速增長的過程,二手房服務(wù)市場(chǎng)成為上升行業(yè)已是不爭(zhēng)之實(shí)。
但仍要考量的一個(gè)問題是:房地產(chǎn)金融服務(wù)能不能跟得上增長的房地產(chǎn)住房消費(fèi)呢?
在二手房交易過程中,交易數(shù)額越龐大,監(jiān)管和安全問題就越突出。這個(gè)問題是服務(wù)行業(yè)目前所急需解決的“升級(jí)系統(tǒng)”,即行業(yè)公信力的制度建設(shè)問題,如此方能匹配消費(fèi)者層面的日益增長的住房升級(jí)需求。
政府主管部門意識(shí)到了這個(gè)問題的存在。杭州房管局在寧波發(fā)生卷款而逃事件之后馬上出臺(tái)了一個(gè)通知,強(qiáng)制性的要求各經(jīng)紀(jì)公司必須把資金交給銀行,在銀行開監(jiān)管帳戶,即“保證金賬戶”,形成四方監(jiān)管,買賣雙方、經(jīng)紀(jì)公司再加上銀行,監(jiān)管以后要解凍必須四方統(tǒng)一,在是房產(chǎn)過戶時(shí)才能解凍。
天津房管局則做了一個(gè)二手房的代收代付系統(tǒng)。在天津,目前由中信銀行體系在做一個(gè)代監(jiān)管的產(chǎn)品,有一個(gè)代收代付系統(tǒng),如果經(jīng)紀(jì)公司把這個(gè)用好不可能出問題。由于政府搭建了一個(gè)比較好的平臺(tái),銀行在利用這個(gè)平臺(tái),老百姓對(duì)這個(gè)平臺(tái)也非常信任,在加上操守規(guī)范,這個(gè)問題在天津得到有效的處理。
作為資金監(jiān)管的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者,被評(píng)為“2006更具公信力的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在所采用的資金監(jiān)管模式就是與銀行合作來設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶。
在美國,這種“銀行+不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”的模式也是被普遍采用的,再加上主管部門設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)――由行業(yè)協(xié)會(huì)組織的,費(fèi)用由經(jīng)紀(jì)公司支付,三個(gè)月或者五個(gè)月查一次,從而對(duì)資金形成制度監(jiān)管,從而保證了客戶的資金不被挪作他用、防微杜漸,真正使“安心、省心”的核心價(jià)值得到體現(xiàn)。
隨著市場(chǎng)的分化與成熟,作為住房消費(fèi)一端的老百姓與作為服務(wù)機(jī)構(gòu)一端的企業(yè)都在進(jìn)行各自的升級(jí)換代,如果他們之間能進(jìn)行角色互換、換位思考的話,這個(gè)上升的行業(yè)將會(huì)迎來更大的發(fā)展空間。

美萍房產(chǎn)中介管理軟件 http://www.mpsoft.net/mphouse.htm

錄入:danbabi

上一篇:房產(chǎn)中介如何吃"差價(jià)" - 美萍房產(chǎn)中介管理軟件

下一篇:ktv經(jīng)營的幾種類型方法 - 美萍娛樂管理軟件


美萍物業(yè)管理系統(tǒng) 美萍會(huì)所管理軟件 美萍音像業(yè)務(wù)管理 美萍足浴管理系統(tǒng) 美萍桑拿洗浴管理 美萍會(huì)員管理系統(tǒng) 美萍娛樂管理系統(tǒng)
美萍美發(fā)管理系統(tǒng) 美萍裝修電子報(bào)價(jià) 美萍美發(fā)管理系統(tǒng) 美萍保健按摩管理 美萍酒店管理系統(tǒng) 美萍會(huì)員業(yè)務(wù)管理 美萍客戶管理系統(tǒng)
美萍營銷管理系統(tǒng) 美萍汽配管理系統(tǒng) 美萍汽車美容管理 美萍人事管理系統(tǒng) 美萍汽修管理軟件 美萍餐飲管理系統(tǒng) 美萍手機(jī)業(yè)務(wù)管理
美萍酒吧管理軟件 美萍建材業(yè)務(wù)管理 美萍茶樓管理系統(tǒng) 美萍培訓(xùn)機(jī)構(gòu)管理 美萍快餐管理系統(tǒng) 美萍服裝業(yè)務(wù)管理 美萍超市管理系統(tǒng)
美萍咖啡館管理 美萍醫(yī)藥管理系統(tǒng) 美萍進(jìn)銷存系統(tǒng) 美萍洗衣店軟件 美萍庫存管理系統(tǒng) 美萍健身房管理 美萍體育場(chǎng)館管理
美萍診所管理系統(tǒng) 美萍鞋店業(yè)務(wù)管理 美萍圖書業(yè)務(wù)管理 美萍體育用品管理 美萍瑜伽會(huì)館管理 美萍房介管理系統(tǒng) 美萍眼鏡管理系統(tǒng)