酒店經(jīng)營(yíng)管理者的責(zé)任之業(yè)績(jī)的數(shù)量指標(biāo)
[日期:2008-10-01 ] |
來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 作者:佚名 |
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當(dāng)一部分國(guó)營(yíng)酒店由于資本結(jié)構(gòu)不合理、由于不合理而需要用利潤(rùn)不斷償還銀行利息而無(wú)利時(shí),大部分這樣的酒店采用通常的兩種方法:把酒店作為不良資產(chǎn)借給銀行抵貸款;出售酒店改變資本性質(zhì)。到了銀行手里的酒店,沒(méi)有好的經(jīng)營(yíng)管理,劣質(zhì)資產(chǎn)還是無(wú)法變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),出售給其他買家的酒店,也會(huì)遇到同樣的問(wèn)題,沒(méi)有好的經(jīng)營(yíng)管理,花錢買下的酒店也是無(wú)法變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。目前在全國(guó)范圍內(nèi)存在不少這樣的現(xiàn)狀。
最近在行業(yè)內(nèi),為一家上海的國(guó)營(yíng)酒店改變酒店資本結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新做法而議論紛紛。這家酒店把原有酒店的客房,經(jīng)過(guò)再貸款后的精心裝修改造,以房產(chǎn)的性質(zhì),按每間客房為單位,出售給個(gè)別的房產(chǎn)業(yè)主,出售的價(jià)格在RMB18,000—RMB20,000/平方米之間。改造后的客房面積,在45—55平方米左右。酒店將客房出售給小業(yè)主后,再和小業(yè)主簽約,從他們手里回租10年,每年的回報(bào)率承諾是6%—7%。
承諾的保證是什么?押寶又押在誰(shuí)的身上?按照原有的經(jīng)營(yíng)結(jié)果,酒店是無(wú)法兌現(xiàn)這樣承諾的。那么整個(gè)創(chuàng)新的構(gòu)思將無(wú)法落實(shí)。酒店業(yè)主想到了和國(guó)際酒店管理集團(tuán)的合作,可想而知,國(guó)際管理集團(tuán)必須承諾完成酒店大業(yè)主對(duì)酒店小業(yè)主的承諾,才有資格得到管理合同。至于管理集團(tuán)的報(bào)酬,也是需要管理集團(tuán)在完成第一承諾以后,進(jìn)行自給自足。
整個(gè)事件的創(chuàng)新,可以有不同角度的理解。本文理解的角度,是這個(gè)酒店的業(yè)主,在以出售房產(chǎn)形式向小業(yè)主融資后,想到了承諾小業(yè)主回報(bào)率的保證措施,這一點(diǎn)是值得酒店業(yè)主好好回味的,也值得酒店同行好好思考。
在以往的貸款酒店請(qǐng)國(guó)際管理集團(tuán)管理的合約中,有沒(méi)有像這樣需要經(jīng)營(yíng)管理者為業(yè)主利益進(jìn)行業(yè)績(jī)量化承諾的,幾乎沒(méi)有。有不少酒店,請(qǐng)了國(guó)際集團(tuán)進(jìn)行管理,管理者按照雙方簽訂的合同,提取了該提的基本費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),但是所剩下的利潤(rùn),往往不足以業(yè)主去支付業(yè)主方需要支付的種種費(fèi)用,包括業(yè)主需要支付給銀行的貸款和利息。有不少委托國(guó)際管理集團(tuán)的管理的酒店,經(jīng)過(guò)數(shù)年經(jīng)營(yíng),最后還是走上酒店整體拍賣來(lái)抵債的道路。業(yè)主的利益,沒(méi)有因?yàn)閲?guó)際集團(tuán)管理而得到保證。
現(xiàn)在已經(jīng)有不少的酒店業(yè)主,意識(shí)到了這樣一點(diǎn),認(rèn)為和管理方的合同條款,應(yīng)該考慮到對(duì)于業(yè)主支付內(nèi)容的業(yè)績(jī)考核。由于合同的法律性及其嚴(yán)肅性,現(xiàn)在想到這樣一點(diǎn)的業(yè)主,可惜無(wú)法改變多年前簽訂的合同條款,也同樣無(wú)法彌補(bǔ)無(wú)法修改合同還未到期年限內(nèi)的遺憾。
按照酒店行業(yè)的慣例,酒店的經(jīng)營(yíng)管理者只對(duì)業(yè)主承諾經(jīng)營(yíng)毛利的業(yè)績(jī)數(shù)量指標(biāo),而不包含業(yè)主負(fù)責(zé)的資本性費(fèi)用。這些都沒(méi)有錯(cuò)。但要使一個(gè)酒店,作為一個(gè)整體的盈利,要使酒店的業(yè)主和管理者能夠雙贏,如果酒店的經(jīng)營(yíng)管理者能夠?qū)I(yè)主的資本性費(fèi)用支出,有所數(shù)量化的承諾,可能對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)管理者的創(chuàng)利水平會(huì)有一個(gè)新的要求。這樣的要求,會(huì)使酒店的經(jīng)營(yíng)管理者的責(zé)任比現(xiàn)在大得多。
現(xiàn)在也有不少酒店的業(yè)主,想到了讓酒店的經(jīng)營(yíng)管理者分擔(dān)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn),但采用的方法往往是簡(jiǎn)單的部分帶資、參股。本文討論的業(yè)主創(chuàng)新做法,是可以借鑒的,是落到實(shí)處的。
如果有了經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)業(yè)主的量化的承諾,目前應(yīng)資金結(jié)構(gòu)不合理造成的不良資產(chǎn)酒店,會(huì)有希望變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的,但仍然需要時(shí)間:三到五年。討論到酒店經(jīng)營(yíng)管理者的責(zé)任,若都能以國(guó)際行業(yè)的業(yè)績(jī)的量化形式來(lái)落實(shí),可能還可以促使國(guó)有酒店經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)營(yíng)水平。目前以上海地區(qū)的酒店來(lái)看,國(guó)有酒店的經(jīng)營(yíng)毛利率水平,和國(guó)際集團(tuán)管理的經(jīng)營(yíng)毛利率水平,有大約10%的差距。這個(gè)差距的縮短,有80%的可能。關(guān)鍵是對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者責(zé)任的要求程度,以及經(jīng)營(yíng)管理者的經(jīng)營(yíng)管理水平程度。
所以這家國(guó)有酒店創(chuàng)新做法的可取之處,不僅采用了向小業(yè)主融資的方法,更是把向小業(yè)主的法律承諾的責(zé)任,交給了國(guó)際管理公司。整個(gè)事件正處于進(jìn)行式的過(guò)程,過(guò)程中希望酒店的業(yè)主能如愿以償。
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