銀行貸款細則的“難產(chǎn)”使市場氛圍顯得更為膠著。
在財政部的救市政策出臺一周后，關(guān)于房貸的實施細則各銀行仍在緊密制訂之中。農(nóng)業(yè)銀行的細則仍停留在總行層面，各地分行仍未有詳盡的操作細則出來。原來有銀行欲從最大限度上放松對房貸的“束縛”，將可享受首付兩成、利率下浮至0.7倍優(yōu)惠的房源擴大至所有類型的住房，但銀監(jiān)會突然下發(fā)的通知使這一想法“胎死腹中”。
顯然，央行與銀監(jiān)會對此次房貸放松的力度仍有所保留，尤其是對銀行風險的把握，仍然嚴守此前的風險控制紅線，因此，此次房貸放松的受惠面將因此被控制在相對有限的人群范圍內(nèi)。
與此同時，準備購房的居民對政策的反應(yīng)也各不相同。一些急于購房的剛性需求，在稅費方面的減免政策出臺后，已經(jīng)開始迫不及待地加入看房大軍，但更多的人選擇了進一步觀望。
“稅費的減免相對目前高企的房價，只能算是‘小巫見大巫’，目前市場上大多數(shù)樓盤的折扣普遍都比這次的稅費減免幅度更大！ 一位上海業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)日報》。
房價會否深幅調(diào)整
業(yè)界關(guān)于樓市未來走向看法出現(xiàn)分歧。部分學者認為，救市并不能改變樓市下調(diào)的趨勢，市場將面臨深幅調(diào)整。“深幅調(diào)整”被認為是平均房價下調(diào)超過30%的調(diào)整。但包括SOHO中國董事長潘石屹在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士則表示，如果熱點城市的平均房價出現(xiàn)超過30%的下跌，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟，都將是災(zāi)難性的。因此，他認為：“一些地區(qū)的房價還會繼續(xù)下跌，一些樓盤價格下跌的幅度會超過30%，但是整體房價不會下跌這么多。”
深圳社科院房地產(chǎn)研究所所長高海燕無法認同潘石屹的說法。他在接受其他媒體采訪時表示，只要不是開發(fā)商全線降價，消費者就難以形成底部共識，只會令他們繼續(xù)觀望！澳壳暗姆績r還沒調(diào)整到位，只有出現(xiàn)比較深幅的調(diào)整，這個市場才能恢復(fù)正常。”
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，業(yè)界普遍認為調(diào)整明顯的廣州和深圳，當?shù)胤炊⑽闯雠_任何實質(zhì)性的救市舉措。易居中國在最近的一份研究報告中表示，目前救市的近20個城市中，部分城市的樓市并沒有遭遇到明顯的打擊，甚至可以說仍舊處于有序健康發(fā)展的態(tài)勢中，因此，其“救市”的舉動很大程度上有跟風之嫌。
與此同時，開發(fā)商對后市的判斷仍然并不樂觀。易居中國最近在全國30多個重點城市開展的針對房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的市場預(yù)測調(diào)研結(jié)果顯示，有51.4%的受訪者認為四季度房價將會下調(diào)，只有12%的受訪者認為可能出現(xiàn)上漲。與上季度的調(diào)查結(jié)果相比，認為四季度房價下跌的比例上升了14.4個百分點。
易居中國在調(diào)研報告中稱，上海、廣州、北京及深圳等一線城市由于房價高企降價空間充足，以及受市場調(diào)整的影響，開發(fā)商判斷，四季度將繼續(xù)降價。上述區(qū)域的受訪者中，71.1%認為房價較三季度將繼續(xù)下調(diào)，僅2.6%的開發(fā)企業(yè)認為房價將上漲。
北京大學中國經(jīng)濟研究中心副教授沈明高在《財經(jīng)網(wǎng)》上表示，政府救市對維持目前的高房價是沒有效果的，但是這些舉措能保證樓市在適當?shù)臅r候，健康地回調(diào)——也就是調(diào)整到離基本面比較近時，不出現(xiàn)“恐慌
性”的過度下調(diào)！鞍凑瘴覀兇饲暗姆治，目前房價距離基本面的偏離程度大概在15%~30%”。因此，他認為樓市不會出現(xiàn)深幅調(diào)整。
易居中國房地產(chǎn)研究中心分析師林波卻表示，去年四季度到今年二季度市場低迷主要是由于政策調(diào)控，按照以往市場情況，三季度成交量應(yīng)該比二季度市場更高一些，特別是在今年持續(xù)調(diào)整了這么長時間的情況下。但今年三季度成交量卻出現(xiàn)了更大幅度的萎縮，很多城市9月份成交量創(chuàng)下了新低，市場的這種變化應(yīng)主要歸因于宏觀經(jīng)濟背景發(fā)生了重大改變。
救市將延緩房價下跌過程？
早于財政部之前就已經(jīng)自行救市的各個城市，其樓市走勢或許對判斷全國樓市會否進入深幅調(diào)整有一定借鑒。在成都，因地震成為全國第一個救市的城市，在救市政策出臺4個多月后，又一輪降價風潮再度上演。在市中心區(qū)域的金沙社區(qū)，去年最高時毛坯房曾攀升至8000元/平方米以上，最新的精裝修房售價已跌破5000元/平方米的大關(guān)，跌幅近40%。在成都溫江，今年初還掛出將近5000元/平方米售價的樓盤，最近的價格已下調(diào)至2500元/平方米左右，跌幅已接近50%。
事實上，成都樓市在當?shù)鼐仁姓叱雠_前后，就已經(jīng)有過一輪降價潮，當時降價的幅度大多在10%~15%左右，僅少數(shù)樓盤的降價幅度超過20%，在成交量沒有出現(xiàn)明顯回升的情況下，這一輪降價顯然是成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商急于出貨的心理使然。
最早救市的城市之一南京，樓市價格目前也有較大幅度的調(diào)整，且主要集中于江北、江寧及河西等板塊，下降幅度在20%左右。林波表示，目前南京市的住宅成交量也主要集中于上述幾個板塊，“降價的效果比較明顯”。但他強調(diào)，這僅僅是南京樓市短期的底部，如果樓市成交再度萎縮，個別項目又帶頭進一步降價的話，南京樓市仍有可能出現(xiàn)價格再度往下的情況。
早在財政部救市政策出臺后，海通證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師帥虎就曾表示，政策的出臺和預(yù)期差不多，但這只能起到延緩房價下跌的作用，反而延長了房價的調(diào)整時間。從供求關(guān)系看，現(xiàn)有滯銷的房子數(shù)量比較大，新開工項目雖然減少，但估計要到2009年才能體現(xiàn)出來。
林波也認為，現(xiàn)在的問題是市場信心不足，居民對未來收入預(yù)期信心下降，使很多人不敢買房。經(jīng)濟形勢如果持續(xù)不景氣，這種情況可能更為嚴重！叭绻山涣吭诘谒募径葲]有明顯回升的話，開發(fā)商要保持目前的價格水平已經(jīng)很艱難，特別臨近年底，開發(fā)商面臨還款高峰，價格可能還有進一步的下跌空間”。