隨著銷售對(duì)象由集團(tuán)向個(gè)體轉(zhuǎn)變，舊的銷售模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在挑剔的消費(fèi)者。如何在現(xiàn)場實(shí)戰(zhàn)激起顧客的購買欲，已是當(dāng)前銷售員面臨“難關(guān)”，怎樣抓住這些“難關(guān)”的癥結(jié)，實(shí)現(xiàn)逐個(gè)突破；以下是結(jié)合我以往的培訓(xùn)和銷售過程中 的一些心得：
　　步驟一：銷售過程應(yīng)對(duì)策略
　　策略A：準(zhǔn)備階段
　　機(jī)遇屬于有準(zhǔn)備的人。銷售前詳細(xì)地研究消費(fèi)者和房地產(chǎn)產(chǎn)品的各種資料，研究和估計(jì)各種可能和對(duì)應(yīng)的語言、行動(dòng)，并且準(zhǔn)備銷售工作所必須的各類工具和研究客戶的心理，這是擺在房地產(chǎn)市場營銷人員面前的重要課題。
　　客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品行為的欲望和要求具有一致性的特征，即獲得生活或者生產(chǎn)的活動(dòng)空間，使得客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)的心理活動(dòng)呈現(xiàn)出多元和多變的狀態(tài)。
　　消費(fèi)行為是客戶心理活動(dòng)的外表現(xiàn)，即客戶的行為是受其內(nèi)在心理活動(dòng)的支配和制約的。我國的住宅消費(fèi)是一種高層次的、保值增值、置業(yè)經(jīng)營、投資獲利等需求而購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。
　　因此，銷售人員在銷售過程必須要把握客戶購買心理特點(diǎn)和準(zhǔn)備好開展工作前的提綱。
　　策略B：善于發(fā)現(xiàn)潛在顧客
　　銷售人員在銷售過程中，要發(fā)現(xiàn)客戶，發(fā)現(xiàn)機(jī)遇，善待客戶。因?yàn)闈撛谙M(fèi)者的來源，有因響應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)廣告而至的；還有來自營銷人員和房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的激活與挖掘。
　　策略C：樹立第一印象
　　消費(fèi)者對(duì)銷售人員的相貌儀表、風(fēng)范及開場白十分敏感，銷售人員應(yīng)親切禮貌、直誠務(wù)實(shí)，給消費(fèi)者留下良好的第一印象，銷售人員通過自己的親和力引導(dǎo)客戶對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的注意與信任。
　　策略D：介紹
　　介紹房地產(chǎn)產(chǎn)品的過程中隨機(jī)應(yīng)變，一面引導(dǎo)消費(fèi)者，一面配合消費(fèi)者，關(guān)鍵是針對(duì)消費(fèi)者的需求，真誠地做好參謀，提供給消費(fèi)者合適的房地產(chǎn)商品。
　　策略E：談判
　　銷售人員用銷售技巧，使用消費(fèi)者有決定購買的意向；使消費(fèi)者確信該房地產(chǎn)產(chǎn)品完全能滿足需求；說服消費(fèi)者堅(jiān)決采取購買行動(dòng)。
　　策略F：面對(duì)拒絕
　　面對(duì)拒絕——銷售人員面對(duì)的拒絕，可能就是機(jī)遇。判斷客戶拒絕的原因，予以回復(fù)。如客戶確有購買意向，應(yīng)為其作更詳細(xì)的分析、介紹。
　　拒絕是消費(fèi)者在銷售過程中最常見的抗拒行為。銷售人員必須巧妙地消除消費(fèi)者疑慮，同時(shí)銷售人員要分析拒絕的原因，實(shí)施對(duì)策�？赡艿脑蛴校�
　　1、準(zhǔn)備購買，需要進(jìn)一步了解房地產(chǎn)實(shí)際的情況；
　　2、推托之詞，不想購買或無能力購買；
　　3、有購買能力，但希望價(jià)格上能優(yōu)惠；
　　4、消費(fèi)者建立談判優(yōu)勢，支配銷售人員。
　　策略G：對(duì)不同消費(fèi)者個(gè)性的對(duì)策
　　對(duì)不同個(gè)性的消費(fèi)者，銷售人員可采用不同的對(duì)策，可獲得較高的成功率，具體如下：
　　1、理性型：表現(xiàn)為深思熟慮、冷靜穩(wěn)健，不輕易被銷售人員說服，對(duì)不明之處詳細(xì)追問說明房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)及獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量，一切介紹的內(nèi)容須真實(shí)，爭取消費(fèi)者理性的認(rèn)同。
　　2、感情型：天性激動(dòng)，易受外界刺激，能很快就作決定。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色與實(shí)惠，促其快速?zèng)Q定。
　　3、猶豫型：反復(fù)不斷態(tài)度堅(jiān)決而自信，取得消費(fèi)者信賴，并幫助其決定。
　　4、借故拖延型：個(gè)性遲疑，借詞拖延，推三拖四追尋消費(fèi)者不能決定的真正原因。設(shè)法解決，免得受其“拖累”。
　　5、沉默寡言型：出言謹(jǐn)慎，反應(yīng)冷漠，外表嚴(yán)肅。介紹產(chǎn)品，還須以親切、誠懇的態(tài)度籠絡(luò)感情，了解真正的需求再對(duì)癥下藥。
　　6、神經(jīng)過敏型：專往壞處想，任何事都會(huì)產(chǎn)生“刺激”作用謹(jǐn)言慎行、多聽少說，神態(tài)莊重，重點(diǎn)說服。
　　7、迷信型：缺乏自我主導(dǎo)意識(shí)，決定權(quán)操于“神意”或風(fēng)水盡力以現(xiàn)代觀點(diǎn)來配合其風(fēng)水觀，提醒其勿受一些迷信迷惑，強(qiáng)調(diào)人的價(jià)值。
　　8、盛氣凌人型：趾高氣揚(yáng)，以下馬威來嚇唬銷售人員，常拒銷售人員于千里之外。穩(wěn)住立場，態(tài)度不卑不亢，尊敬消費(fèi)者，恭維消費(fèi)者，找尋消費(fèi)者“弱點(diǎn)”。
　　9、喋喋不休型：因?yàn)檫^分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顧慮之內(nèi)，有時(shí)甚至離題甚遠(yuǎn)。銷售人員須能取得信任，加強(qiáng)其對(duì)產(chǎn)品的信心。離題甚遠(yuǎn)時(shí)，適當(dāng)時(shí)機(jī)將其導(dǎo)入正題。從下定金到簽約須“快刀斬亂麻”。
　　步驟二、現(xiàn)場銷售人員操作要訣
　　房地產(chǎn)開發(fā)就如踢足球，臨門一腳是非常重要的，它會(huì)直接影響到你的銷售量、資金回籠等。無論你的樓盤包裝得多漂亮。廣告打得多響，最后成交與否還是與銷售人員自身的素質(zhì)息息相關(guān)。一個(gè)好的銷售人員不僅要有過硬的專業(yè)知識(shí)，還有促成成交的手法及現(xiàn)場表現(xiàn)狀態(tài)等。
　　要訣A：現(xiàn)場應(yīng)戰(zhàn)能力
　　表述應(yīng)力求鮮明生動(dòng)、句子簡練、聲調(diào)略高、語速適中，并且雙目注視對(duì)方，面帶微笑，表現(xiàn)出自信而謙遜，熱情而大方，切不可居高臨下，咄咄逼人或拖泥帶水，支支吾吾。
　　要訣B：寓實(shí)利于巧問
　　要確實(shí)掌握自己推銷的商品“利”在何處？只有對(duì)此了如指掌，方能一語中標(biāo)，問中寓利。“巧”問時(shí)，要注意三方面：一是提出的內(nèi)容要有針對(duì)性，把握推銷對(duì)象的實(shí)際需求；二是提問的方式要有靈活性，要根據(jù)客戶時(shí)間、地點(diǎn)、環(huán)境等多種因素因情制宜、靈活確定；三是提問的時(shí)機(jī)要從實(shí)際出發(fā)，審時(shí)度勢，把握機(jī)會(huì)。
　　要訣C：激發(fā)顧客的興趣
　　“若要顧客對(duì)您銷售的樓盤發(fā)生興趣，就必須使他們清楚地意識(shí)到獲得您的樓盤之后將能得到的好處。”這是激發(fā)顧客興趣的關(guān)鍵，另還必須牢記，興趣是以需求為基礎(chǔ)而產(chǎn)生并發(fā)展起來，要喚起興趣必須充分運(yùn)用顧客的利益需求這一杠桿。
　　方法
　　第一，示范并通過特定的語言動(dòng)作，場景向顧客展示樓盤或售后服務(wù)，激發(fā)起客戶的購買興趣。
　　第二，情感交流，指采用友好親善言行，努力在推銷者與顧客之間創(chuàng)造某種相互信任、幫忙、合作的氣氛與情感，有效地激發(fā)和維持顧客的購買興趣，如為之設(shè)身處地考慮、出謀獻(xiàn)策，投其所好，以誠感人等。
　　注意點(diǎn)：
　　第一，銷售人員必須懂得如何探尋客戶的興趣，才能有的放矢；
　　第二，銷售人員必須對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)適合什么人的興趣，需求十分熟悉，而實(shí)行因人而異的銷售。
　　要訣D：增強(qiáng)顧客的購買欲望手法
　　當(dāng)顧客對(duì)樓盤了興趣后，并不等于就有購買欲望，因?yàn)樗麄冞�會(huì)存在這樣那樣的疑問，在心理上還有矛盾；既不想失去一次機(jī)會(huì)，又擔(dān)心上一次當(dāng)。解開這個(gè)矛盾就要靠銷售人員運(yùn)用事實(shí)與道理來使顧客對(duì)樓盤的貨真價(jià)實(shí)心悅誠服。
　　經(jīng)實(shí)踐證明：最重要的問題不在于您向顧客渲染了什么，而在于顧客內(nèi)心相信了什么。
　　要領(lǐng)
　　第一、闡明明利，持之有據(jù)
　　引導(dǎo)顧客相信該商品的使用價(jià)值過程中，銷售員必須注意：
　　1、推銷商品的效用，而不是商品，如銷售河流山莊，我們不是銷售的房子，而是一種生活。
　　2、站在顧客的立場上，延伸的推銷效益，意思是說要充分展示購買該產(chǎn)品將會(huì)帶來的連鎖效應(yīng)與美好前景，這是激發(fā)顧客購買欲的關(guān)鍵。
　　3、闡明明利要掌握足夠的信息，充分的證據(jù)，要求售樓員不要讓顧客感到銷售員有信口開河的感覺，要直接展示有權(quán)威性的證所：如五證二書，批文，營業(yè)執(zhí)照等，或各種有利的傳媒報(bào)道。
　　第二、待之以誠，動(dòng)之以情
　　由于顧客通常會(huì)對(duì)售樓員有一種本能的戒備心理而造成心理的不平衡。要消除這種心理障礙，售樓員必須要捕以必要的手段來激發(fā)對(duì)方的情感。因?yàn)椴簧俚氖蹣菍＜艺J(rèn)為：顧客的購買欲望，更多地來自情感的支配而不是理智的選擇。銷售要懂得和運(yùn)用這一點(diǎn)，才能取得顧客的信任，有效正確地化解顧客的異議。
　　第三、條分縷析，突出重點(diǎn)
　　營銷公司式：特征—優(yōu)點(diǎn)—利益—證據(jù)
　　要求售樓員必須要熟悉商品的各項(xiàng)性能，優(yōu)缺點(diǎn)（要強(qiáng)記樓盤資料）。在介紹時(shí)才會(huì)十分流暢，更顯得理由充分，信心十足。由于這樣的介紹十會(huì)具體，周密，可以及時(shí)細(xì)致的觀察顧客的反應(yīng)，把握他們真正的興趣、要求和疑慮，能及時(shí)地開展更深入有效的促銷工作。
　　前提：售樓員在介紹時(shí)亦要因人而異，不要千人一面，千篇一律，懂得抓住要領(lǐng)，突出重點(diǎn)，講究實(shí)效。
　　要訣E：促成交易的秘訣
　　在下定決心購買之前，顧客還會(huì)有一個(gè)最后、又是最激烈的思想斗爭，同時(shí)又是最容易受客觀因素影響，即售樓員的言行和旁人的言行影響。在這抉擇性的時(shí)刻，售樓員千萬不要采取“悉聽客便”的坐等態(tài)度。
　　促成交易要領(lǐng)：敏銳地捕捉促成交易良機(jī)，深入地探明顧客的最后考慮焦點(diǎn)，真誠地為之權(quán)衡利弊，得體地提醒顧客注意機(jī)會(huì)的寶貴，適當(dāng)?shù)刈龀隹赡苄∽尣降取?nbsp;