房地產(chǎn)交易流程與合同
 

第一節(jié)           房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同

 

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

（一）   房地產(chǎn)買賣的基本流程

1．  商品房預(yù)售基本流程

商品房預(yù)售合同的一般流程為：

第一步，預(yù)購(gòu)人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

第二步，預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P的基本情況；

第三步，預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；

第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；

第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；

第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；

第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。

2．  商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓基本流程

 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：

第一步，預(yù)購(gòu)人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過中介等渠道尋找受讓人；

第二步，簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；

第三步，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。

3．  房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程

在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：

第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；

第二步，房地產(chǎn)管理部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核、批復(fù)；

第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；

4．  商品房銷售基本流程

商品房銷售的一般流程為：

第一步，購(gòu)房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

第二步，購(gòu)房人查詢?cè)摌潜P的基本情況；

        第三步，購(gòu)房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；

第四步，交易過戶登記。

5．  二手房買賣基本流程

二手房買賣的一般流程：

第一步，購(gòu)房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對(duì)象；

第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；

第三步，交易過戶登記。

（二）房地產(chǎn)交換基本流程

第一步，換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找房源；

第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同；

第三步，到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核

第四步，交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)；

第五步，產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。

（三）房地產(chǎn)贈(zèng)與基本流程

1．  生前贈(zèng)與基本流程

第一步，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)與書、受贈(zèng)書，贈(zèng)與書與受贈(zèng)書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證

后有效；

    第二步，贈(zèng)與雙方持經(jīng)公證的贈(zèng)與書與受贈(zèng)書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)予登記領(lǐng)證手續(xù)。

2．  遺贈(zèng)基本流程

第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部 

分贈(zèng)送給受贈(zèng)人，此遺贈(zèng)書也必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才有效。

    第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與；

    第三步，受贈(zèng)人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。

（四）以房地產(chǎn)抵債基本流程

第一步，確定債權(quán)、債務(wù)；

第二步，確定房地產(chǎn)抵債合同；

第三步，訂立房地產(chǎn)抵債合同；

第四步，債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同、原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

（五）以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股的基本流程

第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報(bào)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)；

第二步，合資雙方將合同、章程、批準(zhǔn)證書，評(píng)審確認(rèn)書等及合同中涉及到以房地產(chǎn)作價(jià)投資的清單向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

（六）兼并、合并的基本流程

第一步，企業(yè)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)，實(shí)施兼并、合并；

第二步，企業(yè)將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

二、商品房買賣合同 

1．  合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；

2．  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證號(hào)、設(shè)施狀況等基本情況；

3．  計(jì)價(jià)方式及價(jià)款；

4．  面積差異處理辦法；

5．  付款方式及期限；

6．  交付期限；

7．  違約責(zé)任；

8．  規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定；

9．  交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；

 10．爭(zhēng)議解決處理辦法；

11．相關(guān)附件及補(bǔ)充條款；

12．當(dāng)事人約定的其他條款。

三、房屋買賣合同

  （一）主要合同條款

   一般而言，二手房的房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：

1．  買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；

2．  買賣房地產(chǎn)的坐落、地點(diǎn)、面積；

3．  房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；

4．  房地產(chǎn)買賣的價(jià)格、支付方式和期限；

5．  房地產(chǎn)交付日期；

6．  違約責(zé)任；

7．  爭(zhēng)議解決處理辦法；

8．  買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

  （二）簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)

1．  供有人的權(quán)利。

2．  權(quán)益轉(zhuǎn)移。

3．  房屋質(zhì)量。

4．  承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

5．  集體所有土地上房屋的買賣對(duì)象。

6．  住房戶口遷移。

7．  維修基金交割。

8．  物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)具結(jié)。

 

 

 

第二節(jié)   房屋租賃流程與合同

 

一、房屋租賃的基本流程

  （一）房屋出租的流程

第一步，出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源。

第二步，簽訂房屋租賃合同。

第三步，將房屋租賃合同及相關(guān)材料到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋租賃合同登記備案。

第四步，領(lǐng)取房屋租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)。

  （二）房屋轉(zhuǎn)租基本流程

第一步，原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租；

第二步，原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；

第三步，將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；

第四步，領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)。

二、房屋租賃合同

  （一）房屋租賃合同示范文本

  （二）房屋租賃合同的內(nèi)容

1．  當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。

2．  房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。

3．  租賃用途。

4．  房屋交付日期。

5．  租賃日期。

6．  租金及支付方式和期限。

7．  房屋的使用要求和修繕責(zé)任。

8．  房屋返還時(shí)的狀態(tài)。

9．  違約責(zé)任。

10．當(dāng)事人約定的其他條款。

   

 

   

第三節(jié)    房地產(chǎn)抵押流程與合同

 

一、房地產(chǎn)抵押的基本流程

 （一）土地使用權(quán)抵押流程

第一步，債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷手續(xù)。

 （二）建設(shè)工程抵押

第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。

第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。

 （三）預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押

預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：（1）抵押所擔(dān)保的主債券僅限于購(gòu)買該商品房的貸款；（2）不得設(shè)定最高額抵押；（3）符合國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。

預(yù)購(gòu)商品房抵押的基本流程為：

第一步，商品房預(yù)購(gòu)人與商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂商品房預(yù)購(gòu)合同，并已交付部分房?jī)r(jià)款。

第二步，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。

第三步，抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。

第四步，抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第五步，抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。

第六步，債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同或房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。

 （四）現(xiàn)房抵押

現(xiàn)房抵押的一般流程為：

第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三者將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。

第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。

第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。

二、房地產(chǎn)抵押合同

  （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征

1．  房地產(chǎn)抵押合同是從合同。

2．  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。

3．  房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓是連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。

4．  房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。

5．  房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性。

6．  抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。

  （二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容

房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1．  抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者名稱）、住所；

2．  抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、四至范圍；

3．  被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；

4．  債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

5．  抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；

6．  抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：

1．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

2．國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額；

3．總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價(jià)；

4．已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費(fèi)用；

5．建設(shè)工程竣工日期。

 （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立

根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。

 

 

 

 

第五章         房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的分類

 

一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)賣方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。

目前在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，賣方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：

1．商品房銷售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進(jìn)行商品房銷售并收取傭金的行為。

2．房屋出租代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取傭金的行為。

3．二手房出售代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受存量房屋所有權(quán)人委托，將其依法擁有的住房進(jìn)行出售并收取傭金的行為。

房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義承租、購(gòu)買房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。

目前在我國(guó)，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式還比較單一。在美國(guó)就出現(xiàn)了6種運(yùn)作方式，也即代理業(yè)務(wù)的6種類型：

1．  經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售

2．  賣主與經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家銷售

3．  開放式銷售

4．  報(bào)底價(jià)銷售

5．  聯(lián)合專賣銷售

6．  優(yōu)先購(gòu)買

二、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

新建商品房市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售于租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商品房。此類業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是客戶相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，房源批量化，業(yè)務(wù)運(yùn)作成本高。

二手房市場(chǎng)上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富，涉及二手房買賣、租賃，既有采取居間方式進(jìn)行的也可采用代理方式進(jìn)行的，采用代理方式的二手房業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又由買方代理業(yè)務(wù)。從客戶類型來看，二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個(gè)體客戶，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本共性是標(biāo)的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。

三、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

在房地產(chǎn)交易的主要方式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃。

房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為使承租方和出租方達(dá)成租賃交易而向雙方提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。房地產(chǎn)租賃主要包括：新建商品房的期權(quán)預(yù)租、新建商品房現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。

 

 

 

第二節(jié)        二手房居間業(yè)務(wù)

 

一、二手房居間業(yè)務(wù)流程

1．  業(yè)務(wù)開拓

2．  房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談

3．  房地產(chǎn)查檢

房地產(chǎn)查檢的主要內(nèi)容有：（1）房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 （2）房地產(chǎn)的權(quán)屬情況 （3）房地產(chǎn)的環(huán)境狀況

4．  簽訂房地產(chǎn)居間合同

5．  信息的收集與傳播

6．  買房或承租方看房

7．  交易配對(duì)與撮合成交

8．  協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

9．  房地產(chǎn)交驗(yàn)

10．       傭金結(jié)算

11．       售后服務(wù)

二、二手房居間合同

二手房居間合同一般包括以下主要條款：

1．委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買人、承租方）三者的姓名或名稱、住所；

2．居間房地產(chǎn)的坐落與情況

3．委托事項(xiàng)

4．傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款；

5．合同在履行中的變更及處理；

6．違約責(zé)任

7．  爭(zhēng)議解決的處理辦法；

8．  其他補(bǔ)充條款。

訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1．  要寫明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。

2．  在傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等方面要有詳細(xì)規(guī)定。

3．  明確三方違約責(zé)任的處理辦法。

     

 

第三節(jié)        二手房代理業(yè)務(wù)

 

一、二手房代理業(yè)務(wù)流程

1．  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓

2．  房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談

3．  房地產(chǎn)查檢

4．  簽訂房地產(chǎn)代理合同

5．  信息收集與傳播

6．  買方或承租方看房

7．  房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂

8．  房地產(chǎn)交易價(jià)款收取與管理

9．  房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

10．       房地產(chǎn)交驗(yàn)

11．       傭金結(jié)算

12．       售后服務(wù)

二、二手房地產(chǎn)代理合同

一般應(yīng)包括以下主要條款：

1．  當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所

2．  代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況

3．  服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4．  勞務(wù)報(bào)酬或酬金

5．  合同的履行期限、地點(diǎn)和方式

6．  違約責(zé)任

7．  解決爭(zhēng)議的方式

第四節(jié)        新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)

 

一、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)基本運(yùn)作方式

商品房銷售代理主要有獨(dú)家代理、共同代理、參與代理三種形式。

二、新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)流程

1．  項(xiàng)目信息開發(fā)與整合

2．  項(xiàng)目研究與拓展

3．  項(xiàng)目簽約

4．  項(xiàng)目執(zhí)行企劃

5．  銷售準(zhǔn)備

6．  銷售執(zhí)行

7．  項(xiàng)目結(jié)算

四、新建商品房銷售代理合同

 

 

第六章         房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)其他業(yè)務(wù)

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣

 

一、房地產(chǎn)行紀(jì)

行紀(jì)又稱信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購(gòu)物、從事貿(mào)易活動(dòng)或寄貨物品，并取得報(bào)酬的法律行為。

二、房地產(chǎn)拍賣

（一）拍賣的概念、特征和基本程序

拍賣是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。

拍賣的特征：（1）拍賣有兩個(gè)以上的買主。

           （2）拍賣有不斷變化的價(jià)格。

           （3）拍賣是一個(gè)公開競(jìng)爭(zhēng)的過程。

拍賣的程序主要分薇薇坨、公告、拍賣、結(jié)算和拍賣物交付五個(gè)過程。

（二）房地產(chǎn)拍賣的概念、特征

房地產(chǎn)拍賣是一種通過公開競(jìng)價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣給最高處價(jià)者的交易行為。

房地產(chǎn)拍賣具有以下幾特征：

1．  房地產(chǎn)拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的原則

2．  房地產(chǎn)拍賣法履行、政策性強(qiáng)

3．  房地產(chǎn)拍賣過程繁瑣

（三）房地產(chǎn)拍賣的程序

1．  接受拍賣委托

2．  拍賣房地產(chǎn)標(biāo)的的調(diào)查與確認(rèn)

3．  接受委托、簽訂委托拍賣合同書

4．  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的確定

5．  發(fā)布拍賣公布，組織接待競(jìng)買人

6．  現(xiàn)場(chǎng)拍賣

7．  產(chǎn)權(quán)過戶

 

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù)

 

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案代辦

目前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要包括以下類型：

（一）房地產(chǎn)初始登記

1．  土地使用權(quán)初始登記

 包括以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記和以征收、劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記

   以出讓方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：

（1）       初始登記申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       土地使用權(quán)出讓合同

（4）       地籍圖

（5）       土地勘測(cè)報(bào)告

（6）       已付清土地使用權(quán)出讓金的證明

（7）       其他相關(guān)證明文件

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的初始登記要提交以下文件：

（1）       初始登記申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       建設(shè)用地批準(zhǔn)文件

（4）       地籍圖

（5）       土地勘測(cè)報(bào)告

（6）       其他相關(guān)證明文件

2．  新建房屋所有權(quán)初始登記

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       初始登記申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       土地使用證

（4）       建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（5）       建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（6）       施工許可證

（7）       房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書

（8）       其他相關(guān)證明文件

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

   建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，因房屋買賣、贈(zèng)與、繼承、交換、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

   申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書

（4）       證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件

（5）       其他相關(guān)的文件

（三）房地產(chǎn)變更登記

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

（1）       房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；

（2）       房屋面積增加或者減少的；

（3）       房屋翻建的；

（4）       法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記應(yīng)提交以下文件：

（1）       變更登記申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)證書

（4）       證明發(fā)生變更事實(shí)的文件

（5）       其他相關(guān)文件

（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記是指引設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而發(fā)生的登記。他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記主要分為以下4種情況：

1．  出讓土地使用權(quán)抵押登記

2．  以預(yù)購(gòu)商品房抵押登記

3．  在建工程抵押登記

4．  現(xiàn)房抵押登記

（五）房地產(chǎn)注銷登記

      因房屋滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。

      權(quán)利人申請(qǐng)注銷登記應(yīng)提交下列文件：

（1）       申請(qǐng)書

（2）       身份證明

（3）       房地產(chǎn)權(quán)利證書

（4）       房屋滅失的證明

（5）       其他相關(guān)文件

有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（1）       申報(bào)不實(shí)的

（2）       涂改房地產(chǎn)權(quán)利證書的

（3）       房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

（4）       因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的

(六)房地產(chǎn)文件登記備案

指商品房預(yù)售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當(dāng)事人認(rèn)為有必要備案、而登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記備案的文件的登記備案。

二、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦

（一）房地產(chǎn)抵押貸款的種類

房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款。

（二）制定合理的貸款方案

（三）辦理抵押貸款手續(xù)

借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請(qǐng)，并提供以下材料：

（1）       身份證件之居民身份證、戶口本和其他有效居留證件

（2）       有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明

（3）       符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書，協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件

（4）       抵押物權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明

（5）       抵押物價(jià)值證明

（6）       保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明

（7）       申請(qǐng)住房公積金貸款的，須持住房公積金管理部門出具的證明

（8）       貸款人要求提供的其他文件或資料

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù)

 

一、房地產(chǎn)投資咨詢

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)主要有兩種：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資咨詢

開發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以分五個(gè)步驟：

1．  接受委托

2．  市場(chǎng)調(diào)查分析

3．  方案選擇和優(yōu)化

4．  財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

5．  編制可行性研究報(bào)告

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢

二、房地產(chǎn)價(jià)格咨詢

（一）房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則

1．  合法性原則

2．  最高、最佳使用原則

3．  均衡原則

4．  適合原則

5．  替代原則

6．  供求原則

7．  時(shí)點(diǎn)原則

（二）房地產(chǎn)價(jià)格咨詢業(yè)務(wù)的操作程序

1．  明確估價(jià)基本事項(xiàng)

2．  擬定作業(yè)計(jì)劃

3．  搜集、整理基本資料

4．  實(shí)地查勘對(duì)象房地產(chǎn)

5．  選定價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法、確定估價(jià)結(jié)果

6．  編寫價(jià)格咨詢報(bào)告書

三、房地產(chǎn)法律咨詢

房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的方式主要有三種：

1．  個(gè)案解答

2．  商業(yè)文書審查

3．  房地產(chǎn)全程法律服務(wù)

（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系

1．  房地產(chǎn)法律關(guān)系及其構(gòu)成

2．  房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅

（二）房地產(chǎn)權(quán)利

1．  土地使用權(quán)和所有權(quán)

2．  房屋所有權(quán)

3．  相鄰權(quán)

（三）房地產(chǎn)交易

1．  房地產(chǎn)買賣

2．  房屋租賃

 

 

 

 

第七章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息概述

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的涵義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。它通常包括四個(gè)方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征

1．  共享性

2．  多維性

3．  積累性

4．  時(shí)效性

5．  增值性

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用

1．  實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能

2．  有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值

3．  有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則

1．  重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性

2．  加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性

3．  提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性

4．  促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的搜集

 可以從以下途徑進(jìn)行搜集：

1．  收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息

2．  從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息

3．  現(xiàn)場(chǎng)收集

4．  利用網(wǎng)絡(luò)獲取

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的整理

   加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個(gè)環(huán)節(jié)。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的利用主要包括兩個(gè)方面：一是通過信息的發(fā)布來影響消費(fèi)者；二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導(dǎo)具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

  

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類型

（一）   數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)

（二）   具有流程控制功能的信息系統(tǒng)

（三）   類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)實(shí)例

（一）上海某房屋置換股份有限公司信息管理系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

     按功能劃分為業(yè)務(wù)、輔助決策、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)結(jié)算、監(jiān)管、信息數(shù)據(jù)庫(kù)和行政人事6個(gè)子系統(tǒng)。

（二）上海某房屋置換股份有限公司計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的基本功能

1．  提供崗位操作界面

2．  控制工作流程

3．  任務(wù)自動(dòng)提醒

4．  多角度查詢

5．  決策分析

6．  操作幫助

7．  智能化的相關(guān)操作

8．  支持離線業(yè)務(wù)

9．  系統(tǒng)自動(dòng)更新

10．       日志監(jiān)控、跟蹤

 

 

 

第八章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范與誠(chéng)信體系

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的原則

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、誠(chéng)實(shí)信用的原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)恪守職業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本職業(yè)規(guī)范

（一）   告示責(zé)任

（二）   告知責(zé)任

（三）   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

（四）   重要文書署名

（五）   傭金

（六）   經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承諾

（七）   經(jīng)濟(jì)人員的職業(yè)范圍

（八）   回避制度

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的爭(zhēng)議處理

當(dāng)事人之間對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行有爭(zhēng)議的，可以通過以下方式處理：

1．  雙方當(dāng)事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決

2．  如經(jīng)雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門投訴，尤其從中進(jìn)行調(diào)解。

3．  如經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議，可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理。合同中沒有仲裁條款的可以另行達(dá)成仲裁協(xié)議，根據(jù)仲裁協(xié)議向所選擇的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終局裁決。

4．  合同中無(wú)仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的禁止行為

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有以下行為：

2．  交易物或交易方式屬法律法規(guī)所禁止的范圍，仍提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的；

3．  通過隱瞞房地產(chǎn)交易價(jià)格等方式，獲取傭金以外收益的；

4．  隱瞞重要事實(shí)或虛構(gòu)交易機(jī)會(huì)、提供不實(shí)信息和虛假?gòu)V告的；

5．  用欺詐、賄賂等不正當(dāng)?shù)氖侄未俪煞康禺a(chǎn)交易的；

6．  與他人串通，惡意損害委托人利益，或脅迫委托人交易的；

7．  泄漏委托人商業(yè)秘密或利用委托人商業(yè)秘密謀取不正當(dāng)利益的；

8．  出租、出借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、注冊(cè)證書或允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；

9．  法律、法規(guī)禁止的其他行為。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責(zé)任

（一）民事責(zé)任

1．  違約責(zé)任

2．  侵權(quán)責(zé)任

（二）行政責(zé)任

（三）刑事責(zé)任

 

 

 

第二節(jié)        誠(chéng)信與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

 

一、誠(chéng)信的內(nèi)涵與發(fā)展

（一）誠(chéng)信的內(nèi)涵

（二）誠(chéng)信的原則與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1．  誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提出的課題

2．  誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在需求

3．  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)賦予誠(chéng)信以新的內(nèi)涵，并為誠(chéng)信在一個(gè)更高的層次上實(shí)現(xiàn)提供了條件

（三）現(xiàn)代誠(chéng)信原則的形成與內(nèi)涵

二、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的誠(chéng)信現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的主要誠(chéng)信問題

1．  賺取不正當(dāng)?shù)牟顑r(jià)。

2．  不當(dāng)受取傭金甚至騙取中介費(fèi)。

3．  業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)單化，不規(guī)范。

4．  不告知甚至有意隱瞞重要信息。

5．  不當(dāng)承諾和不當(dāng)誘導(dǎo)。

6．  不當(dāng)代理。

（二）誠(chéng)信問題存在的原因

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)自身的特點(diǎn)為出現(xiàn)誠(chéng)信問題提供了一定的可能性

2．  中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不成熟是出現(xiàn)誠(chéng)信問題的現(xiàn)實(shí)條件

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系

 

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系以保證誠(chéng)信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的貫徹為價(jià)值目標(biāo)，這一誠(chéng)信體系應(yīng)包含以下幾個(gè)主要方面：

1．          信用制度：完善的、符合當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律、法規(guī)和制度

2．  信用管理：監(jiān)督住法律、制度實(shí)施，確保誠(chéng)信原則得以貫徹的過程

3．  信用信息：匯集市場(chǎng)主體誠(chéng)信狀況的各種信息而形成的數(shù)據(jù)庫(kù)

4．  信用環(huán)境：一個(gè)各種市場(chǎng)信息公開、廣泛采用現(xiàn)代信息技術(shù)的環(huán)境

5．  信用教育：將制度規(guī)定提升為道德自律的過程

 

 

 

第九章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)管理

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念與發(fā)展戰(zhàn)略

 

一、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本思想

1．  優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略

應(yīng)遵循以下幾個(gè)運(yùn)作原則：

（1）       需求導(dǎo)向與行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略意圖相結(jié)合的原則；

（2）       企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)短期計(jì)劃相結(jié)合，戰(zhàn)略先導(dǎo)的原則；

（3）       企業(yè)能力培植優(yōu)先，任務(wù)與能力相匹配的原則；

（4）       企業(yè)管理中全體員工參加的原則。

2．  全面創(chuàng)新

應(yīng)遵循的原則：

（1）       目標(biāo)導(dǎo)向原則

（2）       匹配協(xié)調(diào)原則

（3）       積累投入規(guī)律

3．  人企合一

   應(yīng)遵循的原則：

（1）       凝聚原則

（2）       激勵(lì)原則

（3）       向組織資本轉(zhuǎn)化的原則

（4）       集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合，增強(qiáng)集中領(lǐng)導(dǎo)為先的原則

（5）       共同發(fā)展的原則

4．  自我積累

其原則是：

（1）       節(jié)約勞動(dòng)的原則

（2）       資本增值原則

（3）       約束監(jiān)督原則

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的驅(qū)動(dòng)因素

1．  行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素

2．  客戶驅(qū)動(dòng)因素

3．  國(guó)際化與政策驅(qū)動(dòng)因素

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇

1．  低成本戰(zhàn)略

2．  聚焦戰(zhàn)略

3．  一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略

（1）       后向一體化

（2）       前向一體化

（3）       水平一體化

4．  多樣化戰(zhàn)略

（1）       橫向一體化

（2）       多項(xiàng)多樣化

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）風(fēng)險(xiǎn)類型

1．  總體風(fēng)險(xiǎn)：包括政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2．  個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)等。

3．  意外風(fēng)險(xiǎn)

（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的步驟

第一步，針對(duì)預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)研；

第二步，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，草擬消除風(fēng)險(xiǎn)的方案；

第三步，將該方案與相關(guān)人員討論，并報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)；

第四步，實(shí)施該方案

（三）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1．  完善企業(yè)的控制環(huán)境

2．  設(shè)立良好的控制活動(dòng)

3．  加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

4．  購(gòu)買保險(xiǎn)

5．  反應(yīng)式應(yīng)變

（四）合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1．  合同包括的相關(guān)的內(nèi)容

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在編制合同或起草附錄時(shí)必須清楚自己的權(quán)力范圍

3．  相關(guān)配合工作

 

 

 

第二節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的選擇

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理

（一）基本概念

1．  企業(yè)業(yè)務(wù)流程

 企業(yè)流程，簡(jiǎn)單說就是為完成某一目標(biāo)（任務(wù)）而進(jìn)行的一系列邏輯相關(guān)活動(dòng)的有序集合。

2．  企業(yè)業(yè)務(wù)流程再造

（二）業(yè)務(wù)流程分析與重組

1．  業(yè)務(wù)流程分析和重組

（1）       對(duì)現(xiàn)有流程進(jìn)行調(diào)研；

（2）       繪制現(xiàn)有流程，對(duì)流程中的每個(gè)活動(dòng)進(jìn)行描述；

（3）       組織小組討論，找出流程中每個(gè)階段存在的問題；

（4）       將問題分類，確定解決問題的先后順序；

（5）       尋找解決問題的方法；

（6）       選擇最好的解決方案，安排專人負(fù)責(zé)實(shí)施；

（7）       評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；

（8）       進(jìn)行下一個(gè)問題的解決

（9）       進(jìn)行新一輪的流程分析

2．  業(yè)務(wù)流程改造

（1）       將幾個(gè)人工序合并，有一個(gè)人完成

（2）       將完成幾道工序的人員組成小組或團(tuán)隊(duì)共同工作，構(gòu)造新流程。

（三）建立成功的業(yè)務(wù)流程管理模式

要取得成功，企業(yè)必須做好以下幾個(gè)方面的基礎(chǔ)工作：

（1）       建立有效的組織保障

（2）       建立流程管理信息系統(tǒng)

（3）       重塑企業(yè)文化

（4）       培養(yǎng)復(fù)合型人才

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)辦公系統(tǒng)組織

（一）辦公地選擇

（二）辦公室的區(qū)域分布

（三）辦公室內(nèi)部安排

1．  總體布置

2．  裝修

3．  安全保衛(wèi)

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的資金管理

（一）組織財(cái)務(wù)資源

（二）經(jīng)營(yíng)預(yù)算

（三）財(cái)務(wù)管理

 

 

 

？？？？？？///////

 

 

 

 

 

 

第三節(jié)  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的人力資源管理

/？//////

 

 

 

 

 

 

？？？？？？？/

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的雇傭關(guān)系

（一）雇傭關(guān)系的建立

1．  編制招募宣傳冊(cè)

2．  廣告宣傳

3．  招聘測(cè)試

4．  招聘決策

（二）雇傭關(guān)系的解除

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的薪酬制度與激勵(lì)機(jī)制

（一）薪酬制度的制定

要遵循以下原則：

1．  底薪與獎(jiǎng)金分離；

2．  簡(jiǎn)明扼要，易于執(zhí)行；

3．  管理方便，符合經(jīng)濟(jì)原則；

4．  公平合理，有激勵(lì)作用；

5．  在同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)力

6．  適時(shí)修正，能配合商業(yè)變動(dòng)。

（二）薪酬支付方式

1．  固定薪金制

2．  傭金制

3．  混合制

（三）激勵(lì)機(jī)制

 

 

 

 

第三節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌管理

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略

（一）品牌戰(zhàn)略的產(chǎn)生

（二）品牌的內(nèi)涵

1．  品牌通過某種或者某組標(biāo)識(shí)來表現(xiàn)；

2．  品牌是為了區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌管理

（一）品牌的建立

（二）品牌的維持

品牌的維持通常又稱品牌關(guān)系管理，它必須遵循以下基本原則：

1．  運(yùn)用“全方位品牌管理”發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)

2．  利用創(chuàng)新是品牌煥發(fā)生機(jī)

3．  密切與消費(fèi)者的關(guān)系

 

 

 

 

 

第四節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理

 

一、客戶關(guān)系管理的含義

    客戶關(guān)系管理（CRM）既是一種現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，又是一套技術(shù)解決方案。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理，它是以管理理念為指導(dǎo)，以信息技術(shù)為支撐，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶資源的整合應(yīng)用，已達(dá)到提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展的目的。

二、客戶關(guān)系管理的功能

1．  改進(jìn)營(yíng)銷方式

2．  加強(qiáng)銷售管理

3．  提供更好的客戶服務(wù)支持

4．  協(xié)助客戶分析

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)客戶關(guān)系管理的核心內(nèi)容

1．  留住客戶

（1）       提供個(gè)性化服務(wù)

（2）       正確處理投訴

（3）       建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系

（4）       與客戶積極溝通

2．  爭(zhēng)取更多的客戶

（1）       鼓勵(lì)客戶推薦

（2）       給新客戶附加服務(wù)

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)客戶關(guān)系管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

   

 

 

第十章      房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理與發(fā)展

 

第一節(jié)        房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理概述

 

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的涵義與作用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體、運(yùn)作方式等實(shí)施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中所涉及的各類當(dāng)事人之間的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本原則

1．  營(yíng)造良好的環(huán)境，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展

2．  遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理

3．  嚴(yán)格依法辦事，強(qiáng)化行業(yè)自律

4．  順應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)有序競(jìng)爭(zhēng)

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式

1．  行政主管模式

2．  行業(yè)自治模式

3．  行政與行業(yè)自律并行管理模式

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的性質(zhì)和組織形式

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的管理職責(zé)

1．  保障經(jīng)濟(jì)人員依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)經(jīng)紀(jì)人員合法權(quán)益；

2．  組織總結(jié)、交流經(jīng)紀(jì)人員工作經(jīng)驗(yàn)；

3．  組織經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

4．  組織經(jīng)紀(jì)人員開展對(duì)外交流；

5．  進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育、監(jiān)督和檢查；

6．  調(diào)解經(jīng)紀(jì)人員之間在職業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；

7．  按照章程規(guī)定對(duì)經(jīng)紀(jì)人員給予獎(jiǎng)勵(lì)或處分；

8．  法律、法規(guī)允許的其他職責(zé)。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則

 

 

 

 

第二節(jié)   房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本框架

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性管理

1．  對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體實(shí)行專業(yè)資質(zhì)、資格管理。

2．  對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

3．  重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的地域性

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性管理

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)

3．  各國(guó)（地區(qū)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理費(fèi)都嚴(yán)令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取合同約定的傭金以外的經(jīng)濟(jì)利益，如房?jī)r(jià)交易地差。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的公平性管理

1．  行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作的管理

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的誠(chéng)信管理

3．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛管理

二、中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)年檢與驗(yàn)證管理

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛規(guī)避及投訴受理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中常見的糾紛類型主要有：

1．  締約過失造成的糾紛

2．  合同不規(guī)范造成的糾紛

3．  服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主管部門主要可以通過以下幾個(gè)手段來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛：

1．  制定示范合同文本

2．  制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

3．  加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用管理

三、中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度

1．  牌照制度

牌照可分為：地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照、地產(chǎn)代理（公司）牌照、營(yíng)業(yè)員牌照。

2．  資格考試的內(nèi)容

（1）       香港地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展史；

（2）       地產(chǎn)代理實(shí)務(wù)

（3）       監(jiān)管物業(yè)轉(zhuǎn)讓的習(xí)慣及程序的法例

（4）       土地注冊(cè)制度、查冊(cè)及與物業(yè)有關(guān)的資料系統(tǒng)

（5）       與建筑物有關(guān)的知識(shí)、物業(yè)分類及物業(yè)管理

（6）       房地產(chǎn)估價(jià)的理論與實(shí)務(wù)

（7）       租賃與租約事項(xiàng)

（8）       地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的有效管理（控制）

3．  資格考試的組織及培訓(xùn)

（二）傭金制度

（三）糾紛處理制度

（四）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度

四、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度

1．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

2．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

3．  教育培訓(xùn)

（1）       資格教育

（2）       繼續(xù)教育

（二）傭金制度

1．  臺(tái)灣地區(qū)收取傭金的費(fèi)率

2．  不得收取差價(jià)或其他報(bào)酬

（1）       固定費(fèi)率，不賺超價(jià)。

（2）       固定費(fèi)率，賺取超價(jià)。

（3）       不付傭金，完全賺取超價(jià)。

（4）       固定費(fèi)率，超價(jià)歸中介業(yè)。

（三）信譽(yù)制度

1．  建立公示制度

2．  開展“金仲獎(jiǎng)”評(píng)選活動(dòng)，樹立行業(yè)良好形象

3．  提高服務(wù)質(zhì)量，建立企業(yè)信譽(yù)

（四）風(fēng)險(xiǎn)防范制度

1．  建立交易安全保障制度

2．  營(yíng)業(yè)保證金及賠償制度

（1）       營(yíng)業(yè)保證金的繳存

（2）       營(yíng)業(yè)保證金的管理和運(yùn)用

（五）糾紛處理制度

1．  建立投訴通道

2．  建立仲裁機(jī)構(gòu)

3．  通過“條例”立法，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰

五、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度

（一）執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度

1．  職業(yè)牌照制度

2．  資格考試制度

（1）       考試資格

（2）       考試內(nèi)容

（3）       考試組織

3．  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)制度

（二）傭金制度

（三）糾紛處理制度

（四）信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償制度

 

 

 

第三節(jié)  中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想

首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以合法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作、公平競(jìng)爭(zhēng)為基本標(biāo)準(zhǔn)。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)以嚴(yán)格自律、加強(qiáng)合作、行業(yè)進(jìn)步為不斷發(fā)展的目標(biāo)導(dǎo)向

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式選擇

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策思路

（一）加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度

（二）理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新興行業(yè)管理體制

（三）健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理

（四）充分發(fā)揮行業(yè)組織作用，健全行業(yè)自律管理的運(yùn)行機(jī)制

（五）全面提高行業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展

 

 

 

 
 專業(yè)化程度
 規(guī)模經(jīng)濟(jì)要素
 管理成本
 決策效率
 品牌新引力
 
 

 

 

單店模式
 

 

 

低
 

 

 

無(wú)
 

管理層次少，

  管理費(fèi)用低。

  監(jiān)督成本少，

可有效控制

飛單等現(xiàn)象

 
 

決策快，但決

策人素質(zhì)有限，

錯(cuò)誤決策可能

性大

 
 

 

 

無(wú)品牌可言
 
 

多店模式
 

低
 

小
 

管理費(fèi)用低
 

決策快，但正確

性無(wú)保證

 
 

無(wú)品牌

 
 
 

 

 

連鎖店模式
 

 

由總部的技術(shù)支持，專業(yè)化程度提升有體制保證
 

門店間市場(chǎng)信息共享；廣告、網(wǎng)絡(luò)軟硬件配置、人才招聘和培訓(xùn)集中進(jìn)行
 管理層次多，管理成本高；監(jiān)督成本高；為控制門店業(yè)務(wù)安全性而采取統(tǒng)一管理，業(yè)務(wù)上移，可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率的下降
 

決策時(shí)效性差一些，但決策人素質(zhì)高，而且有決策支持部門，決策正確率高
 

有一定的知名度和品牌影響力�？杀ＷC交易安全性，在行業(yè)不規(guī)范時(shí)期，對(duì)顧客的吸引力

相對(duì)強(qiáng)