全國人大常委會原副委員長成思危在“國際金融危機與我國的應(yīng)對措施”報告會上透露房地產(chǎn)業(yè)代替了能源產(chǎn)業(yè)成為國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的最后一項后，各方對此事的討論與爭議便一直沒有停息。不論業(yè)界還是民間，熱議的焦點大都集中房地產(chǎn)業(yè)需不需要振興，如何振興，究竟是振興“房地產(chǎn)”還是振興“房價”的問題上。
對此，社科院研究所研究員韓孟提醒：首先要做的是將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟增長、城市化進(jìn)程進(jìn)行全面統(tǒng)籌；中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授顧海兵態(tài)度則更加鮮明：土地沒有化，何來地產(chǎn)業(yè)？房產(chǎn)業(yè)沒有衰敗，遑論振興？
理清房屋使用效率
有消息稱，原來十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中沒有房地產(chǎn)行業(yè)，但有能源產(chǎn)業(yè)。在此時把也很重要的能源產(chǎn)業(yè)更換為房地產(chǎn)，你認(rèn)為原因是什么？
韓孟：現(xiàn)在似乎中央還沒有明確說替換，只能說這是一個假設(shè)。如果說這個假設(shè)成立，那就說明兩者相比，能源行業(yè)的技術(shù)性因素更多，而房地產(chǎn)的性更強。房地產(chǎn)業(yè)與民生聯(lián)系更加緊密，人們對它的關(guān)注度從市場層面來說更高。能源主要是技術(shù)保障，如果技術(shù)調(diào)整不了，能源的公用方式和消費方式消費者就不好選擇，而房地產(chǎn)的供需雙方則可以做好多調(diào)整。這些年房地產(chǎn)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，政府總是希望通過房地產(chǎn)的發(fā)展帶動更多的行業(yè)。如果是真的有這樣一個調(diào)整，可能是現(xiàn)在保增長的需要，深化內(nèi)需的需要。
如果政府真的實施房地產(chǎn)振興規(guī)劃的話，你認(rèn)為將會有哪些具體措施可能出臺？
韓孟：都是老問題了。第一是最低的居住保障；第二是普通居民消費，包括第二套房的需求得到滿足；除此以外對房子的資本需求也要給予滿足。
也有人士表示中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在急需的不是振興，而是調(diào)整。你認(rèn)為呢？
韓孟：說振興，基本背景還是調(diào)整，F(xiàn)在我們應(yīng)該把房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟增長、城市化進(jìn)程進(jìn)行統(tǒng)籌：應(yīng)該盤點一下，我們到底蓋了多少房子，這些房子的用途大體是哪些，F(xiàn)在有人提出來我們國家每年要投入1.5萬億人民幣用于房地產(chǎn)的開發(fā)，理由是沒有這樣一個量，就不能保證房地產(chǎn)對其他行業(yè)的帶動。但是如果10個年度20個年度這樣下去，我們究竟要蓋出多少房子來呢？現(xiàn)在在北京上海這樣的超大型城市，房屋建筑已經(jīng)相當(dāng)多了。如果把它們的功能做一些分類，理清房屋的用途和使用效率，就已經(jīng)非常了不起，非常有利于調(diào)整房產(chǎn)市場了。
我認(rèn)為所謂城市化的意義既要爭奪空間，也要節(jié)約空間。過去大家平面居住，現(xiàn)在立體化，但是30年回頭一看，立體化做到了，居住需求的滿足卻差得遠(yuǎn)。房地產(chǎn)商應(yīng)該為普通居民提供的是薄利多銷的和。還有一點，我們的立體化規(guī)劃很隨機，我們有規(guī)劃院，也有各種法，既有技術(shù)因素保證，也有法律保障，但是最后做的卻還是影響了生存環(huán)境。城市化以難以節(jié)制的態(tài)勢鋪張推展，生態(tài)環(huán)境用地嚴(yán)重不足，造成城市空間結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)畸形。這個問題也需要調(diào)整。
多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為，這種所謂的振興計劃恐怕只會讓房價重新上揚，擔(dān)心振興“房地產(chǎn)”最后會變?yōu)檎衽d“房價”。
韓孟：房價上揚因素中有一部分源于市場運作，有一部分與自然資源消耗相關(guān)。分層次分類型地細(xì)化房地產(chǎn)振興規(guī)劃，可以把不同的價位房源和功能房源對應(yīng)不同社會階層的有效需求。
呼喚土地市場化
目前房地產(chǎn)價格尚未回歸理性，談地產(chǎn)業(yè)“振興”為時過早。你覺得目前提房地產(chǎn)振興是個合適的時機嗎？
顧海兵：衰敗了才講振興，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)不存在衰敗，只是泡沫的擠除。擠掉泡沫難道不是好事嗎？擠掉泡沫是調(diào)整，不存在振興。
如果政府真的實施房地產(chǎn)振興規(guī)劃的話，你認(rèn)為將會有哪些具體措施可能出臺？
顧海兵：“規(guī)劃”在法律上沒有任何地位。中國沒有任何一部法律講到“規(guī)劃”，它沒有任何制約力，也沒有任何指導(dǎo)作用，因為它本身并不科學(xué)。這是一個偽命題，無法無據(jù)，F(xiàn)在我們在這個問題上做的很不嚴(yán)肅，有點匆忙上陣，沒有好好準(zhǔn)備，三思而后行，一個低質(zhì)量的規(guī)劃還不如沒有規(guī)劃。
所謂“規(guī)劃”，政府也沒有手段去實施？渴裁慈嵤空芄茇斦、貨幣政策，土地的規(guī)劃審批你可以管一管，其他的你管什么呢？市場的事是你管的嗎？房地產(chǎn)想干什么你管得了嗎？也不需要你去管。
你認(rèn)為在目前的經(jīng)濟形勢下，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)重點需要解決的問題是什么？
顧海兵：問題分兩類，一類短期，一類長期。長期的是所有權(quán)和土地市場化。在中國，“房地產(chǎn)業(yè)”這個概念本身就值得推敲。實際上房產(chǎn)跟地產(chǎn)是有嚴(yán)格區(qū)分的兩個概念，因為土地還不是商品，這就意味著中國經(jīng)濟在市場化方面極其低下。世界上有哪一個市場經(jīng)濟土地不是商品呢？中國的土地過去是憲法明確規(guī)定不是商品，后來是“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，一直沒有土地所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的概念，F(xiàn)在我們的土地分為兩塊，一個叫所謂城市土地，一個叫所謂農(nóng)村集體土地。城市土地是國家所有，從來沒有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。沒有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的土地，我們怎么理解它的商品特性呢？很難。鄉(xiāng)村土地屬集體，集體是誰呢？說不清。鄉(xiāng)村土地如果進(jìn)入國家的再使用或者非農(nóng)使用，都必須首先要國家征用，然后才能轉(zhuǎn)入市場進(jìn)行所謂使用權(quán)的拍賣，F(xiàn)在當(dāng)然也開了個小口子，就是農(nóng)村土地在農(nóng)村范圍內(nèi)可以流轉(zhuǎn)，但等于沒開。
雖然有人反對土地歸村民所有，但是如果土地不變成個人化的東西，誰能珍惜呢？有些人說土地一旦私有化會產(chǎn)生兩極分化，這是一種想當(dāng)然的有罪推定的思想。也許在一二百年前是這樣，但現(xiàn)在我們?nèi)鐣牡捅Ｖ贫纫呀?jīng)建立了，怎么能說失去了土地就失去了所有呢？而且更重要的是怎么假定每個人的土地都失去呢？土地是在運動中產(chǎn)生增值。把土地集中到能夠發(fā)揮更大優(yōu)勢的人手上難道是壞事嗎？而你通過轉(zhuǎn)讓可以獲得從事另外行業(yè)的資本。我們現(xiàn)在的問題，是沒有確立這樣一個土地市場化的目標(biāo)。沒有土地市場化，談什么市場經(jīng)濟？
短期也有很多東西可做。第一步要解決的就是房地產(chǎn)統(tǒng)計問題，F(xiàn)在的統(tǒng)計都很難說它準(zhǔn)確。導(dǎo)致老百姓都不太相信。面積多少、價格多少究竟指的是什么意思，可能統(tǒng)計局和建設(shè)部之間還不一致。出臺個政策，90平方米究竟是建筑面積還是使用面積，許多東西都不是很清楚。如果統(tǒng)計不明，怎么搞調(diào)控？可以利用這個機會把我們的統(tǒng)計體系好好建設(shè)一下。再比如政府的透明。如果規(guī)劃局業(yè)務(wù)透明，我們?nèi)ゲ槭裁床牧暇秃芡〞，網(wǎng)上全部信息公布。但現(xiàn)在是作為納稅人的我們不知道國有土地怎么使用的。既然都是國有土地，為什么使用情況查不到？沒有公開，沒有陽光，一切都免談。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場存在的關(guān)鍵問題還是怎樣使房子的價格與老百姓的收入水平能夠接近起來。你覺得要想讓大多數(shù)人能夠買得起房，關(guān)鍵點在哪里？
顧海兵：價格問題不要太多關(guān)注。它是市場供需的平衡。除了前幾年因為泡沫，這里面有政府的責(zé)任，但總的來講，價格是個市場的東西，不是人為控制的東西。價格高了買不起就買不起，買不起你租嘛，F(xiàn)在關(guān)鍵是二手房這樣一個存量巨大的市場沒有盤活。如果二手房盤活了，中國房地產(chǎn)價格根本不會那么高。一個社會怎么可能都是新房子呢？二手房本來應(yīng)該是整個市場的大頭，新建的只是一小塊。但我們的政策不讓你盤活。出租要交所得稅，公安局審批??不是有利于二手房的盤活，而是壓制，導(dǎo)致整個住房市場比較畸形。