金融街（000402.SZ）是幸福的。在大量跨國從CBD撤離、CBD寫字樓空置率達(dá)30％的今天，金融街還在地產(chǎn)的寒風(fēng)中堅守。
“如果算上新開的準(zhǔn)備出租的樓盤，金融街地區(qū)寫字樓的空置率應(yīng)該在20％左右；不過如果不算上這部分樓盤，實(shí)際入住率應(yīng)該在百分之九十五六左右。”2月26日，北京找樓網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴周報記者。
對于上市金融街來說，這意味著其在處于金融街地區(qū)的大量寫字樓的運(yùn)營仍很穩(wěn)定。“2009年金融街的業(yè)績變化主要看天津津塔和津門項目的情況！逼桨卜治鰩焺⒓(xì)輝一語中的。
金融街地區(qū)物業(yè)不受影響
對于金融街來說，其位于金融街地區(qū)的金陽大廈、國企大廈、通泰大廈、富凱大廈、金融大廈、金融街購物中心等超過十處物業(yè)足以保持其業(yè)績的穩(wěn)定性，即使在如今的危機(jī)條件也是如此。
“我們大部分都是2007、2008年簽約的，一般都是中長期簽約，不是一年一簽，所以不涉及租戶搬遷這些事，收入也比較穩(wěn)定！苯鹑诮侄赜谌卦诮邮芾碡斨軋笥浾卟稍L時說。
于蓉告訴記者，新的樓盤比如現(xiàn)在開盤的A5大廈出租率、出租價格都會受到一些影響，“現(xiàn)在正在跟客戶協(xié)商，不過目前看來出租也比較穩(wěn)定，我們比較樂觀。”
至于影響有多大，于蓉表示，“如果跟金融街整個區(qū)域的平均租金比，應(yīng)該沒有影響，甚至有上升，如果跟英藍(lán)大廈這樣牛市期間開業(yè)、招租情況比較好的相比，A5肯定沒有那么高！
為什么CBD、中關(guān)村地區(qū)的寫字樓受到那么大影響，而金融街地區(qū)很？于蓉解釋說，“金融街更多的優(yōu)勢是客戶的優(yōu)勢，因為客戶以國內(nèi)的主力金融機(jī)構(gòu)和大企業(yè)為主，而下滑較高的CBD，他們的客戶主要是國際的世界500強(qiáng)的辦公區(qū)，現(xiàn)在他們受影響比較大，對業(yè)務(wù)規(guī)模、租用面積都有壓縮。應(yīng)該是客戶不一樣，結(jié)果也不同！
在金融街，物業(yè)的高出租率一直為外人稱道。
金融街整個地區(qū)的物業(yè)都比較好，因為中長期簽約，2009年甚至2010年都不會受到本質(zhì)性影響！逼桨沧C券房地產(chǎn)分析師劉細(xì)輝說。
北京找樓網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“如果算上新開的準(zhǔn)備出租的樓盤，金融街地區(qū)寫字樓的空置率應(yīng)該在20％左右；不過如果不算上這部分樓盤，實(shí)際入住率應(yīng)該在百分之九十五六左右。這說明寫字樓還是很滿的。不過，價格已經(jīng)出現(xiàn)了一些微小的下降，大概每平方每天5毛左右的波動。”
于蓉告訴記者，金融街購物中心的租金情況是跟客戶一個一個談的，每家都不一樣，這一點(diǎn)會在年報上有說明。
2009年主要看津塔和津門項目
除了北京的物業(yè)項目，金融街在其他項目進(jìn)展如何？于蓉一一為記者作了解答。
“位于江西南昌的紫金園一期項目，去年已經(jīng)售罄，今年賣二期，由于春節(jié)之后一期交房時間，二期還沒有正式開盤，現(xiàn)在正在為開盤做準(zhǔn)備，目前在續(xù)客，只接受客戶咨詢！
“F3項目也已經(jīng)賣完了。”
“德勝門項目下半年竣工，我們都是整售，沒有跟散戶接觸！
“津塔項目，今年年底有一部分要竣工，下半年要開盤！
津塔項目位于天津，金融街在天津的另一個項目是津門項目，兩個項目都位于天津的核心區(qū)域，項目規(guī)劃為高檔寫字樓、公寓、酒店，建成后將成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，總額超過50億元，對金融街業(yè)績影響較大。
劉細(xì)輝認(rèn)為，金融街的業(yè)績看點(diǎn)主要在津塔和津門項目，尤其是公寓的出售對2009年業(yè)績影響較大，因為其在北京的物業(yè)項目是相對穩(wěn)定的。
2008年7月，國海證券分析師趙鐸按照當(dāng)時的房市行情預(yù)測津塔和津門項目對金融街2009、2010、2011年的業(yè)績影響分別為0．04元、0．16元和0．23元。他當(dāng)時按照的公寓結(jié)算價超過每平方米1．6萬元，不過，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體走弱，現(xiàn)在的價格已經(jīng)受到了一定影響。
不過，于蓉對天津地區(qū)仍較為看好，她告訴記者，“未來公司將在北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展！彼钩，“住宅市場的影響比商業(yè)地產(chǎn)大很多！
實(shí)際上，津塔和津門項目更大的意義在于這是金融街第一個真正意義上復(fù)制其北京模式的項目，一旦，對金融街在天津乃至全國的擴(kuò)張都具有正面意義。
方向仍是收縮
盡管持有現(xiàn)金較多，并在2008年下半年多次發(fā)力爭取新項目，于蓉還是告訴記者，“我們不會擴(kuò)張，我們的方向仍是收縮。”
不過她拒絕透露2008年的開工情況，“開工情況我們會在年報的新開工面積中有披露，現(xiàn)在不方便透露！
但是，她表示，“商業(yè)地產(chǎn)一般周期需要3年時間，而住宅只要一年半，因此公司規(guī)劃不是說停就能停的。根據(jù)對商務(wù)地產(chǎn)中長期的判斷，我們覺得風(fēng)險較低、波動較小，消費(fèi)群體是大企業(yè)，他們的租金承受能力要比個人強(qiáng)很多！
于蓉告訴記者，近一兩年公司的方向不會有太大的變化。“已經(jīng)進(jìn)入的城市，土地儲備規(guī)模也比較大了，足夠3年的開發(fā)，我們在外地繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的可能性不大了。”
針對公司未來的區(qū)域，于蓉表示，“未來我們會集中于北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)，因為我們總部在這、儲備也在這，有優(yōu)勢。”
而隨著公司開發(fā)的物業(yè)越來越多，公司持有的物業(yè)資產(chǎn)也會增加，于蓉表示，“出于風(fēng)險的考慮，會有一個上限——自持物業(yè)的總投資不能超過凈資產(chǎn)總額！