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看牛年如何投資好房產(chǎn)業(yè)

[日期:2009-06-10 ] 來源:互聯(lián)網(wǎng)  作者:佚名

我打算春節(jié)后把自己在寶山的一套小房子賣掉,賣房的錢就作為炒股的資金。我這樣做的理由有幾個:一是父親去年過世了,母親一個人住比較孤單,我打算搬過去照顧她;二是我覺得這兩年房價不可能漲,而股市跌了這么多肯定會有機(jī)會。

我的打算是受了單位同事的啟發(fā)。他在2006年把唯一的房子賣了,自己租房子住,100多萬元的賣房款在股市里滾了兩年多,翻了近8倍。去年,他拋了股票,重新買了大房子,還剩下幾百萬元資金,足夠滋潤地過好下半輩子。當(dāng)然,現(xiàn)在形勢變了,我也不期望投入股市的錢會翻好幾個跟頭,但兩三年里,有個50%以上的收益完全有可能。這樣的話,只要同期房價保持平穩(wěn),我就有可能買下外環(huán)線內(nèi)150平方米左右的大房子作為婚房,婚后可以和母親一起住。

最近,我從中介處了解到,我的房子大概可以賣70萬元,除去貸款和交易成本,我大概能到手50萬元,但中介告訴我現(xiàn)在行情不太好,勸我調(diào)低到65萬元左右。我打算再觀望一段時間,可能春節(jié)后市場會好一點(diǎn),反正現(xiàn)在股票市場也不會馬上就起來。

 

分批進(jìn)場

一步到位改兩步

陳述人:王小姐

計劃:改變買三房一步到位計劃,先買一套小兩房。

 

我們本來打算2009年買大房子一步到位,免得以后再折騰。兩個人都是“新上海人”,父母不在身邊,本來預(yù)算花150萬元左右,在郊區(qū)買一套三房,以后有了孩子不用再換房子,也方便父母來住。但今年經(jīng)濟(jì)預(yù)期不好,我的購房計劃也跟著經(jīng)濟(jì)形勢要調(diào)整了。

我們不敢買郊區(qū)的大房子,一是擔(dān)心房價會繼續(xù)下挫,二是顧慮郊區(qū)配套不成熟,交通成本物管成本都要增加,如有孩子,將來上幼兒園、小學(xué)也成問題。另外,大房子將來換手變現(xiàn)不容易。因此,我們想在市區(qū)買一套小一點(diǎn)的二手房,預(yù)算也相應(yīng)縮減到120萬元以內(nèi)。哪里是底誰也不知道,但我覺得眼下肯定不是,所以我想分批進(jìn)場,先買一套小的住著。如果房價繼續(xù)下行,家里經(jīng)濟(jì)條件允許的話就在小區(qū)里再換一套大的三房,如果沒那么多錢,就再買套一房,這樣可進(jìn)可退,父母來了有地方住,父母不住時又可以出租獲益。

另外一點(diǎn)考慮是拉低買入價,股票里經(jīng)常通過“補(bǔ)倉”來攤平成本,我覺得在樓市下行期也可以這樣操作。與其承擔(dān)一步到位房價可能大跌的風(fēng)險,不妨分兩步走,可進(jìn)可退,控制風(fēng)險。

新上海人

買個小房求安定

陳述人:劉煒

計劃:在交通方便點(diǎn)的地段買套小房子,不再搬來搬去了。

我2005年畢業(yè)后進(jìn)了一家建筑設(shè)計公司。從畢業(yè)到現(xiàn)在3年多,總共搬了4次家,一次是找房子的時候太匆忙,入住后對房子不滿意;一次是合約到期房東要賣房,還有一次是在跟別人合租的房子丟了錢。現(xiàn)在我租了一室戶一個人住,因?yàn)槭擒壍婪,月租?800元。我現(xiàn)在積蓄不多,因?yàn)樽饨饘?shí)在是一筆不小的開支。父母聽說我每個月花這么多錢租房子,就勸我買房。我也煩透了老是搬家,居無定所,再加上和女朋友的感情穩(wěn)定,有結(jié)婚的想法,就開始四處看房了。

開始看房才知道,房子真貴。我家本來經(jīng)濟(jì)狀況還可以,但是爸媽一半積蓄都投在股市里套牢了,現(xiàn)在只能支援我30萬元。女朋友家里條件不好,經(jīng)濟(jì)上沒法支持,我倆工作這些年,積蓄加起來也就十來萬元。這幾個月,我們把三林、莘莊、九亭等好多地方都跑遍了,各方面都滿意的房子,少說也要100多萬元,以我們現(xiàn)在的資金實(shí)力,得貸款60萬元。而大多數(shù)期房,要等一年左右才交房,這一年時間里我們還是要租房住,算來算去不劃算,就放棄了。

朋友建議我們買二手房,價格比新房便宜,選擇的地段也多,而且價格還能商量。我們又開始跑中介找二手房。沒想到,我們把總價90萬元、小戶型、交通方便的要求一說,幾乎每個中介業(yè)務(wù)員都告訴我們,這樣的房子現(xiàn)在最緊俏。前幾天一個業(yè)務(wù)員打電話給我,說有套房子完全符合我們的要求,因?yàn)榉繓|急售從110萬元降到95萬元,但是要求房款一次性付清,我們只好放棄。最近中介的電話少了,我們商量后決定把面積要求降低一點(diǎn),今年無論如何要先買套小房子安定下來。

還清房貸

用公積金換大房

陳述人:駱小姐

計劃:還完第一套房子的貸款后,利用新的公積金優(yōu)惠政策換購一套大一點(diǎn)的房子,為生寶寶作準(zhǔn)備。

 

我在2006年底購置了一套曲陽新村的婚房,是上世紀(jì)80年代的老工房,主要看中房型緊湊、交通方便,且附近有一所知名的小學(xué)。當(dāng)時和老公存了30多萬元積蓄,第一套房又不想還貸壓力太大,所以選擇了中心區(qū)域的老工房,總價控制在70萬元以內(nèi)。如今,過了兩年節(jié)衣縮食的還貸日子,外債已所剩無幾,如果沒有意外,到今年年中,房屋貸款就可以完全還清,這套房屋就可以成為家庭的凈資產(chǎn)了。所以今年我的計劃是換大房。

今年買房子,會不會套牢?有可能,但我換房的理由很充足,就是計劃要寶寶了,這樣肯定要請父母過來照顧,兩室戶明顯不夠住。我覺得房價確實(shí)可能會下降,但大跌的可能性很小,既然這樣,短期漲跌何必那么在乎呢?畢竟我這是剛性需求啊。

我想換房的另一個動力是公積金政策的調(diào)整。當(dāng)初購買曲陽板塊的老工房時,因房屋年齡偏老,公積金只貸了20萬元。而我和老公兩個人都有基本公積金和補(bǔ)充公積金,每月繳款額在5000元左右。按照新的政策,我把房屋賣掉,再買套普通住房,我們兩個公積金最高可以貸80萬元。我的想法是,把房子賣掉后做首付,另外再貸80萬元的公積金,這樣加在一起有170萬元左右。 80萬元公積金貸20年,3.87%的利率,每月還款額在5000元左右,基本沒有壓力了。平時積攢的錢除了準(zhǔn)備寶寶基金外,剩余的再沖還貸。老公的工作不穩(wěn)定,受經(jīng)濟(jì)形勢影響比較大。這樣的話,即使他短期失去工作,靠我個人的收入,維持家用也沒有大問題。

絕對剛需

買好房子才結(jié)婚

陳述人:吳先生

計劃:80萬元首付買100萬元以內(nèi)70平方米的兩房結(jié)婚。

 

我最近一直被女朋友“逼婚”。我們倆都是典型的“80”后,算算也快而立之年了,最近女朋友“剩女恐懼癥”發(fā)作,一直催著我盡早結(jié)婚。于是婚房計劃提上日程,但是最煩的是選房限制條件太多,看了半年的房子,卻挑不到合適的。

按照女朋友的意見,房子不能太小,不能太老,至少要70平方米以上。雙方的老人要求是,房子最好在長寧,至少離兩邊父母要近,貸款不能超過20萬元。綜合下來,就只能買100萬元以內(nèi)70平方米左右的兩房。

現(xiàn)在的房價,就算是上海本地的年輕人買房也很難。我和女朋友都是上海人,兩個人都沒什么積蓄,多虧雙方父母“贊助”首付,加在一起有80萬元。照理說,這個首付我選房子的余地很大,但是我是學(xué)醫(yī)的,足足讀了7年書才碩士畢業(yè),F(xiàn)在工作兩年了,工資只有5000元,女朋友還不如我多,只有3500元。我公積金也少得可憐,每個月只有150元。所以父母要求我們貸款不能超過20萬元,這樣每個月還2000元,壓力沒那么大。

目前長寧的新房,單價都在2萬元以上,“天山星城”75平方米的小房總價要150萬元,遠(yuǎn)超我的預(yù)算。其他離地鐵近一點(diǎn)的老工房單價也要1.5萬元左右。便宜一點(diǎn)的,不是位置太差,就是小區(qū)環(huán)境不好,要么就是房子采光、樓層等方面有瑕疵。

2009年,我希望房價能再下來一點(diǎn),能在限制條件內(nèi)買到合適的房子,安心結(jié)婚。

 

三口小家

就近地段換面積

陳述人:徐菁

計劃:把現(xiàn)有內(nèi)環(huán)內(nèi)小房子賣掉,置換莘莊90平方米二手次新房。

 

我出生在安徽,父親是上海人。 2005年,我在上海結(jié)婚了。結(jié)婚的時候,老公有一套制造局路的售后公房,房子不大,只有40平方米,但是小兩口也覺得夠住,周末去公婆家吃吃飯,節(jié)假日去上海周邊旅旅游,日子過得倒也舒服。

自打結(jié)了婚,公公婆婆就明里暗里地催我們倆要孩子,娘家那邊也沒閑著,隔三差五就打電話來問。本來打算先賺錢換大房子再生孩子,但我們被催得招架不住了,也只好同意了。 2007年,我生了個女兒。還沒有好好享受新生命降臨的喜悅,我們倆就被這個小寶寶弄得焦頭爛額。產(chǎn)假休完去上班,白天孩子給婆婆帶,晚上自己帶。白天晚上不得休息,時間一長,我和老公都吃不消了,再加上寶寶越來越愛動,婆婆也帶不動了。想請保姆,又擔(dān)心安全,去年下半年我一咬牙,把工作辭了,一邊開網(wǎng)店,一邊自己帶孩子。

隨著寶寶一天天長大,活動范圍也越來越大,有時一不留神,她就從臥室里爬到廚房去了,40平方米的地方根本不夠活動。我們又計劃換房子了,因?yàn)楹⒆拥幕ㄙM(fèi)要保證,所以貴的就不考慮了,想搬到交通方便的外環(huán)。老公的公司要搬到閔行區(qū),就把目標(biāo)定在莘莊。本來計劃把現(xiàn)在這套內(nèi)環(huán)的售后公房賣掉,去莘莊買一套90平方米左右的帶裝修次新房,我們的舊房在附近中介掛牌70來萬元,再貸款50萬元,買了就能搬進(jìn)去住,F(xiàn)在正是房地產(chǎn)淡市,莘莊的房子合適的倒是有,可制造局路這套房子有價無市,沒什么人買。舊房賣不掉,新房首付就拿不出來,中介建議我們降價15%再掛牌,可是那樣的話就要多貸款,現(xiàn)在我的收入不固定,還有孩子的花費(fèi),壓力還是挺大的,萬一還款接不上就更麻煩了。所以現(xiàn)在看中的房子不能買,只能干著急。

2009年我們希望房地產(chǎn)市場好起來,也不指望現(xiàn)在這套房子再漲價,只要看房買房的人多一點(diǎn),我們能把這套房子快點(diǎn)賣掉,把看中的房子買到手,盡快搬進(jìn)去。

再度投資

看好市區(qū)小戶型

陳述人:肖弘

計劃:趁市場回調(diào)之際,買入市中心全裝修房投資,租客鎖定高端客戶。

我有過兩次買房經(jīng)歷,都屬于巧合。今年,買房沖動又來了,我的目標(biāo)是購入一套市中心高品質(zhì)小戶型,長期出租。

七年前,陪朋友看房,結(jié)果自己也下單定了一套。這是我人生中的第一套自住房,位于鎮(zhèn)寧路的嘉園,小兩房,90平方米左右。兩年后,朋友跳槽到房產(chǎn)銷售公司,聊天時,談到他們最新代理的樓盤,鼓動我再買一套投資。本來沒想那么多,碰巧公司要從虹橋搬到浦東源深路。想想上班不方便了,不如在浦東買套小房子。這套位于浦東的房子屬于酒店式公寓,交房后,整幢樓交給經(jīng)營公司統(tǒng)一管理。隨后,公司搬家,我也跟著搬家。嘉園這套房子出租。每月租金收益都在6000元以上。

無意中購買兩套房子,我這個從不投資的人趕上了房地產(chǎn)市場最好的時光。到目前為止,我已屬于零負(fù)債。去年底,聽說嘉園最后一期房子要開盤了。中介透露,全裝修房原本報價4萬多元,可能開價4萬元不到。這個消息讓我又有了買房沖動。因?yàn)槭兄行姆啃路恳呀?jīng)很少,要不就是天價。從去年開始,陸續(xù)聽到房子跌價消息,連向來不打折的開發(fā)商如今也有折扣。我想,如果在樓市好的時候,市中心房子肯定不愁賣。所以,不妨趁著市場不景氣的時候低價買一套。

看中市中心高品質(zhì)小戶型,還有另外一個原因是便于出租,租金也高。很多人都吃過出租房子的苦,不是租客付租拖拖拉拉或者干脆違約走人,就是室內(nèi)家具搞得一塌糊涂,甚至還留下一筆高額水電費(fèi)未付。我以出租嘉園房子的經(jīng)歷感覺,高品質(zhì)小區(qū)來的租客素質(zhì)相對較高,租金付得爽快,幾年下來,我?guī)缀鯖]有碰到過“難搞”的租客。相反,朋友有一套每月2000多元的出租房,租客就經(jīng)常晚交租金。

高位被套

市場調(diào)整小換大

陳述人:王先生

計劃:今年完成換房,以小換大,以差換好,買到自己心儀的好房子。

 

我在2008年上半年高位買房被套,看著房價下跌,不憂反喜,覺得今年應(yīng)該是個換房的好機(jī)會。

2008年4月,看著房價一個勁地漲,我忍耐不住,出手買進(jìn)一套多層的小三房。當(dāng)時看房發(fā)覺房子有兩點(diǎn)“硬傷”:一樓,采光不理想,安全有隱患;靠近馬路,噪聲大。但考慮到小區(qū)綠化很好,物業(yè)管理也到位,交通和周邊生活配套很方便,加上房型為小三房、得房率高,總價也能承受,另外也害怕房價再上漲,就咬咬牙買下了這套房子。此次買房,我不僅花盡了家中的積蓄,還貸了一大筆錢。

房子買進(jìn)后,堅挺的房價開始隨著市場回調(diào),我的房子跌去了十多萬元。房子有瑕疵,如今又貶值不少,本該郁悶的我卻很高興:趁機(jī)換個大房子、好房子。新政出臺后,營業(yè)稅、所得稅大幅減免,我換房的成本大大降低,趁著房價走低,在2009年換個心滿意足的房子,就成了我今年的頭等大事。

我換房的目標(biāo)明確,原小區(qū)內(nèi),大三房,屋況好,帶電梯,小區(qū)中心位置,中高區(qū)。我到小區(qū)附近中介掛了號,把自己的想法告訴中介人員,一旦有符合要求的,讓他們立刻與我聯(lián)系。近一段時間以來,中介生意清淡,很多人都閑著沒事做,對于像我這樣目標(biāo)清楚、既買又賣,中介人員特別熱情,三天兩頭與我聯(lián)系,推介房子。因?yàn)樽〉媒,看房方便,又了解小區(qū)情況,我只需要看房型和價格即可。中介人員告訴我,近期像我一樣的客戶逐漸多了起來,已經(jīng)占成交量的近半數(shù)。

高位被套

市場調(diào)整小換大

陳述人:王先生

計劃:今年完成換房,以小換大,以差換好,買到自己心儀的好房子。

我在2008年上半年高位買房被套,看著房價下跌,不憂反喜,覺得今年應(yīng)該是個換房的好機(jī)會。

2008年4月,看著房價一個勁地漲,我忍耐不住,出手買進(jìn)一套多層的小三房。當(dāng)時看房發(fā)覺房子有兩點(diǎn)“硬傷”:一樓,采光不理想,安全有隱患;靠近馬路,噪聲大。但考慮到小區(qū)綠化很好,物業(yè)管理也到位,交通和周邊生活配套很方便,加上房型為小三房、得房率高,總價也能承受,另外也害怕房價再上漲,就咬咬牙買下了這套房子。此次買房,我不僅花盡了家中的積蓄,還貸了一大筆錢。

房子買進(jìn)后,堅挺的房價開始隨著市場回調(diào),我的房子跌去了十多萬元。房子有瑕疵,如今又貶值不少,本該郁悶的我卻很高興:趁機(jī)換個大房子、好房子。新政出臺后,營業(yè)稅、所得稅大幅減免,我換房的成本大大降低,趁著房價走低,在2009年換個心滿意足的房子,就成了我今年的頭等大事。

我換房的目標(biāo)明確,原小區(qū)內(nèi),大三房,屋況好,帶電梯,小區(qū)中心位置,中高區(qū)。我到小區(qū)附近中介掛了號,把自己的想法告訴中介人員,一旦有符合要求的,讓他們立刻與我聯(lián)系。近一段時間以來,中介生意清淡,很多人都閑著沒事做,對于像我這樣目標(biāo)清楚、既買又賣,中介人員特別熱情,三天兩頭與我聯(lián)系,推介房子。因?yàn)樽〉媒,看房方便,又了解小區(qū)情況,我只需要看房型和價格即可。中介人員告訴我,近期像我一樣的客戶逐漸多了起來,已經(jīng)占成交量的近半數(shù)。

賣掉舊房

籌錢搬回市中心

陳樹人:李先生

計劃:賣掉長橋舊房,在內(nèi)環(huán)買套小房養(yǎng)老,方便就醫(yī)。

 

我們老夫妻住在長橋,年紀(jì)大了身體不太好需要經(jīng)常去醫(yī)院看病,今年市中心房價可能松動,我們考慮把長橋的一套老房子賣掉,作為購買內(nèi)環(huán)線附近小房子的首付款。

我們要賣掉的舊房是一套位于徐匯長橋地區(qū)植物園附近的多層房,3樓,房型為一房一廳一衛(wèi),42.91平方米。去年10月我們就掛牌了,掛牌價是50萬元,看房的人一直不斷,但基本都要?dú)r一兩萬元,我們一直沒有出手。今年情況變化,有客戶愿意出52萬元,我們沒有答應(yīng)。中介很奇怪。我告訴她,去年10月我掛牌50萬元賣房,是想給兒子出國籌錢,后來兒子不出國了,說發(fā)生金融危機(jī)還是留在國內(nèi)讀研究生比較好,所以現(xiàn)在我不急著賣房了。我的房子樓層是三樓,廚房、衛(wèi)生間都是明窗,還有一個5平方米的內(nèi)陽臺,只算一半面積,門前是一小花園,離上海植物園只有幾分鐘路程,這些優(yōu)勢加上學(xué)區(qū)房的附加值,讓我覺得我的房子應(yīng)該不會跌價。

愿意出52萬元買我房子的是小胡夫婦,他們看中的是我的房子能報名進(jìn)入一所好小學(xué),據(jù)說,2009年小學(xué)生入學(xué)報名提早到4月份,我覺得需要學(xué)區(qū)房的購房者近期應(yīng)該會有不少,所以暫時屏牢說不定能賣更好的價錢。至于市中心的房子,我覺得上半年應(yīng)該不會上漲,說不定還有可能下跌,我們準(zhǔn)備在內(nèi)環(huán)線附近多看看,說不定就能夠淘到便宜的好房子。

當(dāng)代孟母

貼近名校去買房

陳述人:葉女士

計劃:上半年買進(jìn)大寧板塊學(xué)區(qū)房。

我打算在2009年上半年買到一套帶有大寧路門牌的住房。雖然我的孩子才3歲,離進(jìn)小學(xué)還有幾年,但我了解到現(xiàn)在學(xué)校是就近入學(xué),要進(jìn)好的學(xué)校,孩子必須是學(xué)校對口的戶口所在地,而且戶口上的居住時間必須超過3年,所以要盡早打算。

我看中的是閘北區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué),聽說是該區(qū)教學(xué)質(zhì)量最好的小學(xué)之一,學(xué)校是以大寧路為門牌的戶口家庭的孩子為招生對象,F(xiàn)在,我對大寧路的房子已經(jīng)非常熟悉了,每平方米1.5萬元應(yīng)該可以買到沿線的二手房,一般80多到100多平方米一套,不過這個價格樓層和朝向會差一點(diǎn)。比較老的小區(qū)是八方小區(qū),房齡超過10年,不過價格相對低些;新老結(jié)合的小區(qū)是綠色家園,老的便宜些,房型也比新的差;貴點(diǎn)的有東方明珠公寓;遠(yuǎn)點(diǎn)的是歌林春天花園……

我打算在今年上半年就在上述樓盤中買一套,主要是擔(dān)心下半年又要漲上去。另外,買房后孩子戶口要住上3年以上才能到閘北區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)就學(xué),時間不等人了。

現(xiàn)金為王

別墅不虧就出手

陳述人:許先生

計劃:賣掉郊區(qū)別墅,買套市中心公寓。

 

我一直與住房投資無緣,盡管有很多朋友關(guān)系和機(jī)會,但卻因?yàn)檫@樣那樣的原因,不斷錯失買房投資的良機(jī)。兩年前,我終于在嘉定黃渡買了套300平方米的別墅,每平方米9000元的價格是內(nèi)部價。在當(dāng)時的別墅熱中,這個價格也很不錯了,但去年底交房后,我發(fā)覺房價與預(yù)期相差很遠(yuǎn)。太太建議我賣掉它,然后在市中心買套公寓,為將要大學(xué)畢業(yè)的兒子早作打算。

我買別墅,原來想把老母親搬來一起住,但老母親不愿離開生活了多年的地方,妻子、兒子也認(rèn)為黃渡太遠(yuǎn),交通不方便。既然都不住,買下來就只能作為投資用了,但看看現(xiàn)在的房產(chǎn)形勢、經(jīng)濟(jì)狀況,要等到別墅升值看來還很遠(yuǎn)。

2008年底別墅交房了,很快有人愿出9600元/平方米的價買下這套房。我有些猶豫,多次咨詢朋友后我覺得投資別墅離賺大錢的路還很漫長。正好,開發(fā)商辦產(chǎn)權(quán)證也出現(xiàn)了問題,連續(xù)數(shù)月都沒能辦好小產(chǎn)證。這是要求開發(fā)商退房并返還利息損失的好機(jī)會?傊灰也惶澅,就出手拿回現(xiàn)金。

錄入:mp108

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