2008年房地產(chǎn)市場必需關(guān)注的兩大看點(diǎn)
| [日期：2008-12-03 ] |
來源：互聯(lián)網(wǎng) 作者：佚名 |
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2008年房地產(chǎn)市場關(guān)注兩大看點(diǎn) |
2007年中國的房市﹑股市﹑金市﹑油市乃至于“肉市”，仿佛都象吃了偉哥一般，堅(jiān)挺無比，但不是所有的供給者都感到快樂的，準(zhǔn)入門檻最低的豬肉市場的老板也很小心奕奕，他們知道中國老百姓可以在一夜之間改吃雞肉與魚類。房屋雖然價(jià)格奇高，那些每周吃幾次熟泡面的“房奴”們，那些睜開眼睛就想到今天又欠銀行200元的白領(lǐng)們，他們的“血淚史”似乎并不令他人同情，每當(dāng)一個(gè)樓盤開賣之際，消費(fèi)者積心中之怨憤，懷滿腔之熱情，象黃繼光一樣勇敢，前仆后繼購房，他們可能暢想在20年以后，自己已是身價(jià)千萬的瀟灑富翁，過著不勞而獲的幽閑生活；或許他們有許多難言之隱，一時(shí)不便訴說。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一位思想敏銳人士也發(fā)過感慨：未婚女青年是高房價(jià)的推手，他的一句調(diào)侃之語，可悲的是不少學(xué)者紛紛詮釋為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的新突破，并建議用法律規(guī)定35歲以上者才能買房，虧他們想得出，以此推論，那情婦﹑二奶豈不成了高房價(jià)的“推土機(jī)”了。
最近一個(gè)房產(chǎn)“拐點(diǎn)論”在各種媒體上吸引眾多消費(fèi)者的眼球，不少人預(yù)言；08年房地產(chǎn)將出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，意味著房價(jià)會下調(diào)，地產(chǎn)大佬王石近日規(guī)勸消費(fèi)者等上3—4年再買房，加上深圳房價(jià)在下跌，央行今年六次加息等，明年房價(jià)走勢看空的比較多。我有意識地寫上這段文字，目的是向讀者糾正兩個(gè)看法，使讀者對明年的房地產(chǎn)市場有一個(gè)屬于自己的理性判斷。我從來不贊成房產(chǎn)“拐點(diǎn)論”的說法，因?yàn)椤肮拯c(diǎn)”的對立面是“非拐點(diǎn)”，也就是一條線性直線，至今世界上還沒有一種商品的價(jià)格走勢是長久呈線性直線的，“拐點(diǎn)”一定會出現(xiàn)的，“拐點(diǎn)”之后再上升，幾次來回就是波浪式上升了。出現(xiàn)“拐點(diǎn)”不意味著價(jià)格從此下降。2007年我國的物價(jià)上升如此之高，而我們那位統(tǒng)計(jì)局的可愛總經(jīng)濟(jì)師還認(rèn)為是“結(jié)構(gòu)性通貨膨脹”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁一針見血指出：結(jié)構(gòu)性通漲這個(gè)概念是不存在的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)上還沒有一個(gè)叫“非結(jié)構(gòu)性通漲”的說法。而老百姓不懂深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)學(xué)，他們樸素的思維是：情愿服裝價(jià)格上升50%，豬肉價(jià)格下降20%，這種結(jié)構(gòu)不是很好嗎？其次，我把王石講話的原文看了一遍，發(fā)現(xiàn)媒體的解釋與百姓的理解更加離譜。王石原意是講的房屋的性價(jià)比問題，他認(rèn)為再過3—4年，房屋的性價(jià)比會有一個(gè)較大的提升，會比現(xiàn)在更經(jīng)濟(jì)，更適用。我認(rèn)為房屋的性能與價(jià)格之比，以數(shù)學(xué)排列有四種可能，去掉兩種可能性較小的，只有兩種可能，一種是房屋性能提升，價(jià)格不動；另一種是房屋性能提升的幅度大于價(jià)格上升的幅度，這種可能性最大。消費(fèi)者總體是受益的，但你支出的價(jià)格也隨之而增多。故大家千萬不要誤解為再過3—4年房價(jià)會大幅下跌，每人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況作出理性的選擇，特別是將步入婚姻的男同胞們，千萬別誤解為你的女友是高房價(jià)的推手，你應(yīng)珍惜地牽著她的纖纖嫩手，走進(jìn)幸福的天堂。
07年即過，08年的房地產(chǎn)市場更加充滿變數(shù)，“多”與“空”的博弈空前激烈。在眾多因素的交替變化中，有兩個(gè)看點(diǎn)請讀者予以關(guān)注：
看點(diǎn)之一，房產(chǎn)市場的立體全覆蓋是道美味的“夜宴”嗎？
眾所周知，今后消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場中可以“對號入座”，即低收入與困難戶通過政府為主導(dǎo)的廉租屋體系解決；中低收入者以經(jīng)濟(jì)適用房來覆蓋；其他全部進(jìn)入商品房市場。從理論上是說得通的，是一種理想狀態(tài)下的均衡分布態(tài)勢，但這三大塊市場分別碰到的瓶頸問題是：廉租屋的建設(shè)主要是資金缺口，其主要的資金來源是土地出讓金收益的10%，以及幾個(gè)大城市公積金增殖部分，一年也就400億左右，加上東西部地區(qū)的不平衡，西部地區(qū)的資金更加緊張，平均每年只能解決10%左右的低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房主要難點(diǎn)是操作的公平性與選址合理性，特別是中等偏下收入的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及覆蓋面的科學(xué)性，既不能把進(jìn)入商品房通道的消費(fèi)者拉回去享受經(jīng)濟(jì)適用房，又不能把無力購買商品房的消費(fèi)者推向商品房市場。以上兩項(xiàng)用地的強(qiáng)制性指標(biāo)要占總用地指標(biāo)的70%，真正進(jìn)入完全商品房市場用地指標(biāo)只有30%，這對政府是一個(gè)大智慧考驗(yàn)，明年土地出讓的模式，方法一定要有新的思維，新的方法，否則不僅是“面粉比面包貴”，而且是雞蛋比老母雞貴了。
看點(diǎn)之二，穩(wěn)定或降低房價(jià)的主要手段到底是什么？
在眾說紛蕓說法中，較有代表性是任志強(qiáng)與謝國忠的觀點(diǎn)。他們一致認(rèn)為土地價(jià)格的飚升是導(dǎo)致高房價(jià)的直接原因，而深層次因素則是地方政府以投資拉動GDP的增長，土地出讓金成為地方政府的“第二財(cái)政收入”是公開的秘密。任總開出的“藥方”是：較大幅度增加土地供給，消除“地王”，穩(wěn)定房價(jià)。謝國忠則認(rèn)為：政府不能與土地收益直接掛鉤，建議通過發(fā)行城市債券來解決城市建設(shè)中的資金不足問題。盡管他們都看到了問題的實(shí)質(zhì)，但按常規(guī)思維他們的“處方”中已無“藥”可抓了，在人們能接受的居住范圍內(nèi)，土地的供給量非常有限，相反大發(fā)展商擁有的土地量卻相當(dāng)可觀，根據(jù)最新的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》分析：至2007年底，發(fā)展商擁有土地量達(dá)10億平方米，沉淀資金2﹒4萬億，可連續(xù)開發(fā)三年。照此下去，一旦地產(chǎn)寡頭形成并結(jié)盟，房價(jià)將被他們左右。于是一個(gè)宏觀上的“得”與“失”又放在決策者的面前：面向眾多的消費(fèi)者，以往單一增加土地供給的思維行不通了，在居住權(quán)與城市既定的規(guī)劃容積率之間孰重孰輕？就象我們平時(shí)？吹降某枪荜(duì)以維護(hù)市容為理由，把路邊小販驅(qū)走并沒收他們的生產(chǎn)資料。在創(chuàng)建和諧社會過程中，百姓的生存權(quán)與市容衛(wèi)生哪個(gè)重要？我們的土地供給不能滿足需要，只有提高“產(chǎn)量”了，適當(dāng)把容積率提高，既能降低樓面價(jià)格，又能滿足居住的需要。（我在《滬港經(jīng)濟(jì)》的專欄文章有專門的闡述，這里不予展開了）這是目前情況下牽動面最少較優(yōu)的辦法。我國城市化的任務(wù)很重，而農(nóng)民宅基地的“并軌”問題，又留給“時(shí)間老人”去研究了，當(dāng)城里人購買第二套房受到貸款的制約時(shí)，農(nóng)民兄弟們到城市工作已有第二套房了，（包括租賃）在現(xiàn)有土地供給機(jī)制及既定容積率條件下，再不提高“產(chǎn)量”，你說怎 |
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