“我們也可以評估、但保、登記等費用減免啊，并且已經(jīng)有中介開始這樣做了。我們甚至可以減免中介費只靠銀行‘貸款返點’獲利！彪娫捴校本┠撤课葜薪楦邔拥恼Z氣不無決絕之情。
引發(fā)其情緒的正是銀行對房屋中介業(yè)務(wù)的介入。在圍繞利率創(chuàng)新房貸產(chǎn)品的熱情被降息撲滅后，伴著二手房市場的回暖，各商業(yè)銀行轉(zhuǎn)身通過提供全程服務(wù)而爭奪二手房市場的意圖已經(jīng)顯露無遺。
甫進三月，工商銀行北京分行、交通銀行北京分行相繼推出了各自的二手房買賣全程金融服務(wù)，大打貸款全程“零費用”之牌。而聯(lián)系各地二手房市場近期不斷爆出的“安居寶”、 “直通車”等銀行零附加費二手房交易產(chǎn)品，各商業(yè)銀行似乎已漸入“房屋中介”角色。
銀行搶奪房貸市場
“建立客戶終端的金融服務(wù)，主要是為了吸引更多的貸款客戶！苯煌ㄣy行北京分行個貸部負責人表示。
誠如所言，在二手房市場逐漸回暖的背景下，對二手房市場份額的爭搶成為了各銀行熱衷“房屋中介”一角的最直接推動力。
在始于去年的地產(chǎn)嚴冬中，當一手房建設(shè)放緩、大量房產(chǎn)庫存積壓越來越明顯時，二手房市場一度被認為是激活市場的靈丹，而各商業(yè)銀行也在其中開始意識到巨大的市場蛋糕。
更早推出二手房全程金融服務(wù)的中信銀行總行營業(yè)部零售資產(chǎn)部副總經(jīng)理張敬坤更是公開表示，隨著城市建設(shè)外延性建設(shè)慢慢減緩，中信會把未來住房貸款的發(fā)展重點放在二手房貸款市場。
而來自市場的交易數(shù)據(jù)也開始證明銀行這一判斷的正確性。春節(jié)結(jié)束后的二月，全國各地的二手房市場率先突破階段性困境，出現(xiàn)了不同程度的交易回升。北京市交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，2月1日到27日二手房網(wǎng)上簽約9373套，環(huán)比1月份同期上漲 28%。而中原統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上海的二手房市場出現(xiàn)回暖跡象更為明顯，2月1日至15日的二手房成交量與1月上半月相比，上漲了62%。
但在市場人士看來，銀行大力推介“房屋中介”業(yè)務(wù)，則有著更為復雜的心理活動。
有過銀行、擔保公司多重職業(yè)經(jīng)歷的能通時代投資管理有限公司總經(jīng)理陳霞向記者表示：“商業(yè)銀行此舉是則為房貸成本的開源節(jié)流之舉！
一方掌握著充盈的錢袋，一方卻掌握著大量的市場供求資源，盡管銀行掌握著最終的貸款環(huán)節(jié)，但在與中介雙方多對多的市場中，聯(lián)系中介與銀行的利益紐帶——“貸款返點”早已成為公開的秘密。
根據(jù)銀行人士透露，盡管各家商業(yè)銀行約定的“貸款返點”各有不同，但一般都維持在貸款總規(guī)模的1%左右。而在一些中小銀行利用“返點”差來爭取其他銀行存量房貸的手段中，“返點”的比例也就會越高。不少銀行苦于“返點”拴綁，卻又無可奈何。
但促使銀行開始轉(zhuǎn)變，并開展“房屋中介”業(yè)務(wù)的拐點開始在2008年顯現(xiàn)。2008年的數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠已經(jīng)將銀行的房貸利潤空間壓縮的相當狹小。
“在降息打折的基礎(chǔ)上，再維持高支出的中介返點就已經(jīng)變得比較困難。去年一些銀行已經(jīng)出現(xiàn)了房貸業(yè)務(wù)‘白干活’的零利潤現(xiàn)象。”徐霞表示。
而在此環(huán)境背景下，銀行自己開辦二手房全程金融服務(wù)已經(jīng)變得易于理解。
“銀行的全程業(yè)務(wù)可以為客戶省下2000—5000不等的手續(xù)費。”徐霞認為盡管銀行為此要承擔客戶房屋交易過程中所產(chǎn)生的評估、但保、登記等費用，但與巨大的“返點”相比則堪比鐵塊與棉花。
而在減少房貸經(jīng)營成本的同時，房屋中介業(yè)務(wù)也使的銀行對中介的依賴有所緩解。“全程服務(wù)可以讓我們有更穩(wěn)定的消費終端，對資產(chǎn)質(zhì)量的把握也相對容易！鄙鲜鼋恍胸撠熑吮硎，在有可能的與中介對接出現(xiàn)變動的情況下，銀行以此可以避免陷入“斷供”的危險。
由此看來，在中介誠信遭受考驗危機之刻，銀行此舉顯然也包含了兩條腿走路的考慮。
中介、擔保公司受影響
不管銀行的“房屋中介”業(yè)務(wù)能否帶來改觀性的中介服務(wù)市場格局變化，但銀行的“免費牌”已經(jīng)使房屋中介與擔保公司感受到壓力了。
與銀行不同，傳統(tǒng)的中介服務(wù)作為經(jīng)營實體在店面成本、人員成本壓力下，除了收取上述銀行交易中免除的各種服務(wù)費用，還要收取中介費。根據(jù)市場情況，在北京等地大型中介如鏈家、我愛我家收取的傭金費一般為房價的2.5%。
“銀行的大力度宣傳，的確會吸引市場一部分購房人，但作為專業(yè)的中介，手中仍然有大量的市場供求資源，個人交易匹配成功的只是小部分。”北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強(華國強博客)表示。
而李霞也表示，由于各銀行針對的主要是沒有經(jīng)過中介服務(wù)的買賣雙方房產(chǎn)交易，因此對中介的影響并不大，“相比中介，由于擔保費用的免除，擔保公司的影響會大一些！
而當越來越多的商業(yè)銀行開始在各地試水二手房全程金融業(yè)務(wù)，并開始學會通過與網(wǎng)絡(luò)市場資源的合作，以彌補市場供求資源不足時，會有多少二手房供求資源繞過中介而直奔銀行懷抱？
“銀行并不具備中介業(yè)務(wù)專業(yè)，推出此產(chǎn)品也是依賴于與一些中介服務(wù)商的合作，未來是否會產(chǎn)生巨大的分流作用，依然要看時間的檢驗！比A國強表示。
但無論如何，在去年以降的樓市低迷、誠信危機、銀行的業(yè)務(wù)蠶食等溝坎面前，中介進行業(yè)務(wù)與服務(wù)的轉(zhuǎn)變與創(chuàng)新已經(jīng)開始變成必須。
上述地產(chǎn)中介高管人士表示，如果有必要，中介可以降低手續(xù)費，甚至中介傭金費用，以此來對峙銀行的業(yè)務(wù)蠶食。
對此，陳霞表示，由于各個中介的業(yè)務(wù)構(gòu)成與歷史不同，更應(yīng)該根據(jù)各自情況進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新！百I賣市場低迷時，中介則可以發(fā)展租賃市場，更多的是要靈活處理。”