即將過去的2009年中國消費總額達12萬億元，買房花費占一半，為全球金融危機下的中國經(jīng)濟穩(wěn)定立下汗馬功勞。但與此同時房價的快速飆升也讓人捏一把汗，雖然有關部門的統(tǒng)計報表上房價上漲幅度并不高（盡管全國70大中城市房價全面看漲，但有關部門的數(shù)據(jù)是：截至2009年10月同比平均漲幅3.9%，仍低于2008年、2007年的同期漲幅水平），但那是“平均房價”的數(shù)據(jù)，跟“平均工資”一樣不靠譜。

它意味著郊區(qū)、偏遠地區(qū)供應量的增加“削平”了房價上漲幅度，因為從單個樓盤的上漲看，已經(jīng)絕大多數(shù)遠高于2007年的最高值，甚至一年內(nèi)上漲50%甚至近一倍的也絕非個案。因此，未來一段時期房價的政策和市場走向就格外引人注目。

　　但日前召開的中央經(jīng)濟工作會議，其間并未有專門針對房地產(chǎn)市場以及其所屬的“資產(chǎn)市場價格”領域的表述。目前作為主管房地產(chǎn)市場的部門，建設部對于未來一段時期的調(diào)控政策走向的思路也在于，既不出臺或者提出出臺“緊縮性政策”，亦不會提議再對房地產(chǎn)市場進行“刺激”或者“促進”。

　　從政策層面上，首套房七折利率優(yōu)惠延續(xù)的可能性比較大，但對二套房可能會比較嚴格地執(zhí)行首付四成、利率上浮的政策（不排除到年中過后重又放松的可能，因為市場將開始一輪價格高位上的自然調(diào)整，勢必影響到明年房地產(chǎn)的全年成交量），目前是為了抑制當前占據(jù)房地產(chǎn)交易主流并把自住型消費擠出市場的投機性和投資性購房，尤其是為了防范銀行的房貸風險。

　　至于二手房的交易稅費問題，現(xiàn)行的稅費優(yōu)惠政策到今年年底自動終止，幾乎沒有懸念。原因并不在于有關方面說的是為了給投資者和投機者增加成本，而是在寬松財政政策下，財政部門的稅收增收壓力使其不得不這么做。有人期望通過恢復營業(yè)稅增加交易成本，控制投資需求通過轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)獲益。但實踐已經(jīng)一再證明，在賣方市場下，此舉只會把稅費成本轉(zhuǎn)嫁到買方手里并進一步抬高房價。

　　真正可以給投機性購房以致命打擊的，不是增加交易稅費，而是切斷投機者的“出口”，因為除非法律規(guī)定任何人不得購買第二套房，否則是堵不住一些財大氣粗的投機者和投資者進入樓市的“進口”的，他們常常一出手就是幾套甚至幾十套，而且全款或首付50%都根本不在話下。而要切斷其“出口”，就要在時間和銀行貸款政策上做足文章，規(guī)定持有不滿一定年限的二手房，新的買家必須全款或者付比較高的首付款（不管買家是第一套還是第幾套房），這就在投資者、投機人和需要貸款才能買得起房的大量自住型買房人之間形成了一道“隔離帶”，使投資者特別是短期投機炒房者的短期獲利空間大為縮小。

　　但這樣的政策短期內(nèi)很難出臺。原因很簡單：內(nèi)地經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度依舊很深，當前全球經(jīng)濟復蘇前景也不明朗，如果內(nèi)地把住房投資和投機的渠道驟然收窄，則不排除經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底的可能性。因此，中國肯定要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。中共中央政治局上周召開的會議也明確，明年保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。

　　再說，對于房地產(chǎn)投資和投機，有關部門不管有意還是無意，似乎一直沒有找到精準的應對策略，在經(jīng)濟尚不穩(wěn)定的時候更不可能去思考和嘗試對房地產(chǎn)投資和投機行為進行深度打擊。

　　從市場層面看，市場將開始一輪價格高位上的自然調(diào)整，勢必影響到明年房地產(chǎn)的全年成交量。當前，一手房市場過快的價格上揚已經(jīng)嚴重影響到其放量和成交量，二手房市場在11、12月則正上演最后的瘋狂，趕稅費優(yōu)惠政策到期的瘋狂搶房運動已經(jīng)使二手房價格在短短一個月左右時間里直線上升，價格上漲幅度已經(jīng)遠超過稅費優(yōu)惠幅度。消費型需求已經(jīng)被徹底排除在外，投資型和投機型需求如果不是在最后的狂熱中被短期套牢，就是在瘋狂中重回觀望。

　　2009年，二手房賣家已經(jīng)被巨額成交量和價格飛漲吊足了胃口，開發(fā)商也被價量齊漲喂得飽飽的。因此，即使二手房營業(yè)稅恢復到從前，二手房賣主也不會主動降價，開發(fā)商也一樣。加上巨額流動性下的通脹預期，樓市的調(diào)整仍有待時日。

　　2010年，不論是一手房還是二手房市場，都將在價格高位上僵持一段時間。至于僵持之后的走向，仍要看政策。如果政策以不變應萬變，那么市場將發(fā)揮主要力量，房價不排除向下微調(diào)的可能。但如果政策熬不住，保GDP和稅收的需求再度上升，則不排除二套房政策再度放松的可能，房價的走向就難說了。